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《房地产交易制度政策》抵押权的实现与终止

Catalogue目录抵押权的实现2.1.抵押权概述抵押权的终止3.

01抵押权概述

抵押权的概念抵押权是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保

抵押权设立后，债务人未履行到期债务时，债权人有权就该财产优先受偿

抵押权是一种物权，具有独立性、排他性和优先性抵押权属于担保物权，具有物权的法律效力

抵押权依法设立，不经登记不得对抗善意第三人

抵押权人对抵押物享有变价权和优先受偿权抵押权的法律属性抵押权与债权的关系抵押权是债权的一种保障方式，旨在确保债权的实现

抵押权的存在以债权的有效存在为前提

债权消灭，抵押权也随之消灭抵押权的设立条件抵押权的设立需债务人或第三人提供财产担保

设立抵押权应依法办理登记手续

抵押物的价值应足以覆盖债权金额抵押权的定义与法律性质

一般抵押权是指对特定财产设立的抵押权

债务人不履行到期债务时，债权人可请求拍卖或变卖抵押物

一般抵押权不具有最高额限制一般抵押权01最高额抵押权是指对一定期间内连续发生的债权设定的抵押权

债权人在抵押权设立时，对未来的债权享有最高额的优先受偿权

最高额抵押权在债权确定后转化为一般抵押权最高额抵押权02浮动抵押权是指对企业的全部或部分资产设定的抵押权

抵押物的范围在债务人不履行债务时才能确定

浮动抵押权有利于企业融资浮动抵押权03抵押权人在债务人不履行债务时，可优先于其他债权人受偿

抵押权的优先性体现在抵押物变价款的分配顺序上

抵押权的优先性受法律保护抵押权的优先性04抵押权的种类与特点

抵押权对房地产交易的影响抵押权的存在可能影响房地产交易的顺利进行

买方需了解房地产上是否存在抵押权及其情况

抵押权对房地产的价值和交易价格有重要影响抵押权对房地产交易安全的作用抵押权为房地产交易提供了一定程度的风险保障

抵押权的设立有利于维护交易双方的合法权益

抵押权有助于提高房地产交易的透明度抵押权在房地产交易中的地位抵押权是房地产交易中常见的担保方式

抵押权设立需在房地产交易中心进行登记

抵押权影响房地产的转让和抵押物的处置抵押权转移的法律法规抵押权可随债权的转让而转移

抵押权转移需符合法律规定的条件和程序

抵押权转移应在房地产交易中心进行登记抵押权与房地产交易的关系

02抵押权的实现

债务人不履行到期债务债务人未按照约定的期限偿还债务

债务人无力偿还到期债务

债务人拒绝履行债务清偿义务抵押权实现的程序债权人向法院提出抵押权实现申请

法院审查抵押权实现的合法性

法院作出抵押权实现的裁定债务人死亡或宣告失踪债务人死亡，遗产不足以偿还债务

债务人被宣告失踪，无法履行债务

债务人法定继承人不清偿债务债权人行使抵押权的期限法律规定的行使抵押权的期限

债权人未在规定期限内行使抵押权丧失权利

期限届满前，债权人可申请延长行使期限抵押权实现的条件

01.抵押权人需通知债务人抵押权实现

通知应包含抵押权实现的方式和期限

债务人有异议可提出抗辩抵押权人的通知义务02.抵押物需经过专业机构评估

评估后进行拍卖或变卖

拍卖所得优先偿还债务抵押物的评估与拍卖03.债权人可向法院申请拍卖抵押物

法院按照法定程序拍卖抵押物

拍卖所得按顺序偿还债务和费用抵押权实现的司法途径04.抵押权实现产生的费用由债务人承担

包括拍卖费用、评估费用等

债务人未承担的由抵押物优先偿还抵押权实现的费用承担抵押权实现的程序押权实现的禁止性规定抵押权实现与住房保障的关系抵押权实现的限制性规定抵押权实现中的公共利益保护法律规定的禁止抵押权实现的情形

抵押权实现可能影响社会稳定的

抵押权实现违反公共利益的抵押权实现应考虑住房保障需求

避免抵押权实现导致居住困难

抵押权实现应兼顾社会和谐稳定法律对抵押权实现的时间和方式有限制

抵押权实现不得损害他人合法权益

特定情形下需经政府批准抵押权实现需考虑公共利益

避免抵押权实现对环境造成破坏

保障抵押权实现不损害公共安全抵押权实现的限制与禁止

03抵押权的终止

债务的履行债务人按约定期限履行债务

债权人接受履行后抵押权自然终止

债务人死亡或破产，债务得到清偿抵押物的消灭抵押物因自然灾害、人为破坏等原因灭失

抵押物被征收或征用

抵押物因法律规定的其他原因不再存在抵押权的放弃债权人单方面放弃抵押权

债权人与债务人协商一致放弃抵押权

法律规定的其他抵押权放弃情形抵押权的转让债权人将抵押权随债权一同转让给第三方

抵押权作为财产权单独转让

法律允许的其他抵押权转让方式抵押权终止的原因

抵押权终止后的法律后果债务人与债权人其他债权债务关系不变

抵押物权属纠纷的处理

法律规定的其他后果和责任债权人向抵押权登记机构提出终止抵押权的申请

提供必要的证明文件和资料

抵押权登记机构审核批准抵押权终止的申请与批准抵押权终止后进行登记注销

对外公告抵押