对三四线城市房地产业去库存的调查与政策建议.docx

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对三四线城市房地产业“去库存”的调查与政策建议

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孙蕾

摘要：我国三四线城市房地产业库存量较大的问题十分突出，2015年中央经济工作会议将房地产业“去库存”作为经济结构改革的重要任务之一。通过对山东省聊城市房地产库存情况的调查发现，三四线城市房地产“去库存”面临房地产价格下降空间有限、供求结构失衡、农民市民化受多方面限制等制约因素。合理调整土地供给节奏、完善配套性制度建设，以及适当降低商品房成本和价格，将有利于缓解“去库存”压力。

关键词：三四线城市；房地产；“去库存”

：F293.3文献标志码：A：1673-291X（2016）28-0102-04

引言

2015年底的中央经济工作会议在部署2016年经济工作时提出，2016年经济社会发展特别是结构改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，将房地产去库存作为2016年重点任务之一。这说明，房地产业去库存对于经济的平稳运行、转型升级至关重要，也反映了房地产业去库存任务的艰巨性和复杂性。房地产在经历了十多年的发展黄金期后，供需正在走向平衡甚至逆转，部分三四线城市已经出现严重过剩，正是产能严重过剩、杠杆率不断上升，加大了房地产库存，已经到了非常严重的程度。国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积达成协议71853平方米，创下历史新高，这近7.2亿平方米的商品房库存，相当于720万套住房库存；有专家预测，现房库存化周期大概23个月，期房需求4.5年来消化。如此巨大的房地产库存已成为当前经济结构性矛盾的重要方面，如果不加快化解这一矛盾，其将继续制约经济增长，积累更大的金融风险。

一方面商品房严重过剩，另一方面保障房和廉租房明显不足；城镇住房市场存在严重的结构性矛盾，供给侧结构失衡，而需求侧大量进城农民工的住房需求却得不到满足。2015年底的中央经济会议有的放矢，提出要以满足新市民住房需求为主要出发点，深化住房制度改革，取消过时的限制性措施；这无疑是解决当前住房市场结构性矛盾的正确办法，是在着力推进供给侧结构性改革思路的指引下，有针对性地去库存的基本思路和政策取向。房地产去库存需要各级政府部门按照新的发展理念，着力推进供给侧结构性改革，需求开发企业、金融机构和其他市场主体密切沟通、协调合作，采取有效应对措施。

一、对聊城市房地产库存情况的调查

当前，房地产行业面临着巨大的去库存压力，尤其是三四线城市的房地产库存更为严重。我们以聊城市为样本，对三四线城市房地产库存情况进行了调查。聊城市地处鲁西北，下辖8个县（市、区）、1个国家级经济开发区、1个高新技术开发区和1个旅游度假区，常住人口597.1万人，在山东省17地市中属于经济欠发达的内陆地区；自2010年以来，相对于其他三四线城市，聊城市房地产市场发展较快，房地产开发投资年均增长19.3%，位居全省前列。当前，聊城市房地产库存消化周期较长，区域间、企业间分化明显，潜在库存压力较大。

1.现有库存和潜在的库存压力较大。2015以来，尽管房地产开发投资增速下降，房屋开工面积减少，但库存量持续增加，2015年底，全市可预售的商品房库存662万平方米，同比增长45.3%，按照全年平均销售水平计算，现有库存的去化周期为16个月。按照房地产业内惯例，一年左右为供求基本平衡，当前聊城市房地产库存水平偏高。考虑到商品房开发投资放缓存在时滞，未来一段时间商品房竣工面积仍将快于销售进度，如2016年度一季度全市商品房竣工面积达同期销售面积的2.8倍，加上未纳入统计的空置房，聊城市潜在的房地产库存去化周期将会更长。

2.各县（市、区）间库存水平分化严重。从各县（市、区）商品房库存去化周期来看，高唐、冠县两县商品房供应适度偏紧，处于供不应求的态势；市城区、东阿县的去化周期在合理区间以内，其中市城区的商品住宅平均去化周期约10个月；阳谷县则刚超过警戒线，初露高库存的苗头；其他三县（市）商品房库存都明显过高，最高的临清达到58个月，茌平县、莘县分别达到41个月和23个月，“去库存”压力大。

3.企业间库存水平分化明显。2015年末，全市房地产企业达281家，其中二级及以上资质企业仅30家。大型、品牌知名度较高的房企库存压力较小。2013年以来，聊城市销售套数前五的房企旗下楼盘在市城区全年销售套数的占比一直维持在50%左右，且均是多楼盘同时在售。大型房企新推出的房源往往日售超百套，一般推出不久即告售罄。中小房企开发的项目由于体量较小、市场曝光率不高、产品包装及营销手段不及大型企业，销售较为缓慢，很多楼盘全年销售套数不足50套，清尾期漫长。

二、房地产“去库存”的制约因素分析

1.三四线城市房地产价格弹性小，下降空间有限。以聊城为例，三线城市