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前期市场调研报告
谨呈:新方集团、新方置业有限公司
潍坊坊子新区中心及周边
调查对象:2012年潍坊市房子新区房地产运营数据、各片
区主要楼盘、各片区目标消费群体
调研说明:本案位于坊子新区东片区(西临凤山路,北依
凤凰街),因此本次调研针对本片区内楼盘做重点调研,
重点研究;同时将对坊子新区内消费者需求的调研分析,
作为本次市调分析的主要内容,根据地域分布特征和坊子
新区房地产市场发展的特点,为后期项目定位作主要依据。
现在有很多专家预计,房价仍将延续去年以来的回调趋势。但是,我们注意到,降息
后房地产市场开始出现积极变化,“购房热”现象在部分城市出现。尽管住建部官员
近期强调,要坚持房地产市场调控政策不动摇,但在“稳增长”政策作用下,信贷政
策的放松让市场普遍预计房价下降空间已十分有限。
在2012年1-5月,全国商品房成交均价同比增长3.8%;而其中,住宅成交均价同比增长
3.4%,连续两个月有所回升。有些业内人士担心,货币宽松后带来的楼市成交量回升,
进而会导致房价再度攀升,使得前期楼市调控政策所取得的效果大打折扣。
多家机构表示,单从国家在6月7号宣布的降息消息来说,对购房者的按揭成本负担,
以及开发商资金成本压力影响来看,作用并不明显,购房者单月月供减轻2-3%左右,
而开发商开发贷款在资金总量中占比不到15%,因此很难说能有多大促进作用。但降息
对于市场心理预期仍有影响,面对经济增长压力,三次下调存款准备金率后再加上本
次降息,将减弱购房者对房价下降的预期。
专家同样认为,近期楼市的成交活跃是由开发商“以价换量”和刚性需求入市促成的,
但是未来全国还要面临巨大的库存消化难题,仅靠降息和利率优惠很难改变市场走势,
房价快速反弹的可能性不大。
国家统计局公布的数据显示,1-5月份,全国房地产开发企业房屋竣工面积27306万平
方米,增长26.3%,增速比1-4月份回落3.9个百分点,但房屋竣工面积仍保持相对较高
增速。专家认为,这意味着去库存化将是房地产市场后期的主要动作,开发商仍要寻
求“以价换量”回笼资金,在此背景下房价没有大幅反弹的基础。
一些券商机构也认为,在投资性需求得以抑制的情况下,大部分城市房地产市场依然
依靠刚性需求和改善性需求,商品住宅价格不会快速反弹。住建部日前强调,当前各
地要按照近日国务院常务会议精神,继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措
施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施,巩固
调控成果。我方认为,虽然楼市有所活跃,但房价大幅反弹的可能性不大。
7月5日央行宣布,自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,这也是央
行月内的第二次降息。虽然一月内2次降息并不能为购房者减轻太大的负担,但此次
降息对于购房者心态造成的影响不容忽视,不少购房者因此结束观望,选择在此时入
市。
潍坊开发商看准这个时机,积极推出各色优惠措施,企图吸引购房者的目光,加快销
售步伐。据搜房网数据监控中心统计,潍坊目前共有177个楼盘进行打折促销。其中
金马怡园的折扣最狠,最高可享83*98折,劲省9万!
今年进入二季度后,潍坊楼市部分开发商出现了以价换量的销售措施,有的开发商推
出了部分特价房源来促进成交,这些促销手段在一定程度上拉低了潍坊的房价,出现
了局部的房价下降现象。这只是局部的现象,并不能代表潍坊楼市的大方向。现在受
调控影响,潍坊的房价开始稳定。但从长远来看,楼市仍然受供求关系的影响,如果
调控撤出,房价将再度上涨。因此,谈到购房时机,现在就是不错的抄底时机。当然
购房者要根据自身的情况来选择房源。是自用,还是改善住房,再选择地段、户型等。
坊子区最近的成交量大放异彩,数次压过奎文区、高新区等热门区域。坊子区在
售楼盘共21个,其中16个项目位于坊子新区。坊子新区已经逐渐成为坊子区的政
治、经济、文化中心,区位优势明显,发展潜力巨大。目前坊子楼市仍以刚性需
求和改善性住房为主,在预算有限的情况下,潍坊市区的高房价让工薪族却步。
作为潍坊楼市的潜力股,坊子新区在价格方面占据很大的优势和空间,更多的人
把眼光投向坊子新区,这也成就了坊子区近来楼市上的热销局面。以新方新怡园
为例,由最初的售价2000/㎡左右到现在接近4000/㎡左右,房价增长惊人。坊间
甚至有人说:与其在市区买房不如到坊子新区买房,把省下的钱买部车。但是正
因为如此好的局面,造成了新区开建楼盘剧增,放量过大,供大于求,楼盘的销
售压力加大。坊子新区的房产市场需要一定的时间消化和过滤。
对于近期市里政策的短期调控和银行下调利率来看,坊子新区
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