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房地产

亏损加剧，负债收缩——地产开发24年中报综述

行业追踪（2024.8.24-2024.8.30）

24H1样本房企（样本选取113家A股上市房企，其中7家大型、28家中型，78家小

型房企）财报主要指标表现如下：

营业收入：24H1样本房企实现8800亿元，同比-20.62%，分梯度来看，大型、中型、

小型房企同比增速分别为-13.3%、-24.10%、-25.85%。归母净利润：24H1样本房

企归母净利润亏损352亿元，同比下降291.72%，分梯度来看，大型、中型房企同比

增速分别为-98.96%、-78.94%、小型房企亏损扩大60.61%。我们认为，行业营收盈

利双降主要或因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。短期来

看，房企业绩压力或仍将持续一段时间。

毛利率：24H1样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75个百分点。分梯度来

看，大型、中型、小型房企分别为12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分

别-7.05、0.10、-0.41个百分点。24H1行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点

仍需时间。净利率：24H1房企归母净利率为-4.00%，较去年同期下行5.65个百分点。

分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为0.08%、1.11%、-17.75%，和去年同期

相比，分别-6.39、-2.89、-9.55个百分点。加权ROE：24H1样本房企加权ROE

为-2.28%，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为5.50%、0.37%、-32.85%。

我们认为，大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”

方式，影响结转利润率，同时此前22年前地价较高或同样仍有拖累。

经营活动现金流净额：24H1样本房企经营活动现金流净额为-535亿元，较23年同期

减少1885亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-198、-60、-278亿元，

较23年同期分别减少546、783、556亿元。筹资活动现金流净额：24H1样本房企筹

资活动现金流净额为-374亿元，较23年同期增加990亿元，分梯度来看，大型、中型、

小型房企分别为-30、-102、-242亿元，较23年同期分别增加594、272、124亿元。

24年上半年样本房企现经营性现金流净额首次转负，反映行业客观面临较大的销售回款

压力。样本房企筹资活动现金流净额较23年同期有所改善，或反映房企一定程度得益于

融资政策支持，通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力，其中大型房企筹资净

额增加规模最多，或反映其融资端受益空间更大。

有息负债：24H1样本房企有息负债同比下降2.34%，分梯度来看，大型、中型、小型

房企同比增速分别为3.81%、-3.59%、-5.97%。行业整体有息负债规模继续收缩，

大型房企具备相对逆周期加杠杆能力，我们认为缩债和去库存短期或是多数房企主要策

略，故未来整体债务端仍具下行空间。

8月新房、二手房同比增速回落

新房市场本周成交234万平，月度同比-33.85%，相较上月下降14.88pct；累计库存

11973万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交151万平，

月度同比+6.74%，相较上月下降21.90pct。8月19日-8月25日，土地市场本周成

交建面2136万平，滚动12周同比-12.79%；成交总额231亿元，滚动12周同比

-47.51%；全国平均溢价率4.13%，滚动12周同比-1.03pct。

本周申万房地产指数+2.55%，较上周提升6.33pct，涨幅排名12/31，领先沪深300

指数2.72pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.10%，较上周提升5.65pct，

涨幅排序1/11，领先恒生指数1.96pct；克而瑞内房股领先指数为6.11%，较上周提升

9.40pct。

投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收

储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城

市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快

各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广

泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于