房企向制造业学什么.docx

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房企向制造业学什么

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文邹毅

历次房地产市场调控，尚且不论其效果如何，对于房地产企业来说，却是一个不断学习、不断进步的过程。从摆脱银行的单一融资渠道，到注重控制过高的负债比率，从转战二三线城市，到向商业地产进军。房企走了一批，又来了一波——整合在深化，存活下来的房企都具有较强的风险抵御能力。

2011年限购政策的大范围铺开，尤其是当预期中的“短期政策”变成“中长期政策”时，所有的房企都感到措手不及，争相降价促销，但与以往不同的是，本次的调控主要是抑制需求，尤其是有支付能力的需求。对此，“降价”已不是一个屡试不爽的策略了。

当住宅开发的投资利润率逐年降低，部分房企喊出了“向制造业学习”的口号。但是，向制造业学什么呢？

似曾相识的背景

制造业有一个比较经典的理论——JIT(JustInTime)，由日本丰田公司在1953年提出，其基本思想是“在需要的时候，按需要的量，生产所需的产品”，通过减少库存，缩短工时，降低成本，最终提高效率。丰田公司提出这一理论的背景，是当时美国汽车生产居于领先地位，而丰田公司居于挑战者地位。美国汽车制造业的缺点是，完全采用大批量规模生产产品较为单一，丰田公司的应对战略是，采取JIT的生产方式，通过小批量的方式，生产高质量的、符合客户多样性需求的产品。最终的结果证明，JIT战略取得了巨大的成功。

当前国内的房地产市场与彼时的汽车生产市场有一定的相似陛，即供给大批量、产品单一，需求却逐渐多样化。一个楼盘一次陛开工建造面积达数十万甚至上百万平方米，不用说户型，就连每栋外立面都基本相同，居住在如此钢筋混凝土森林中，迷路也成为常事。大多数房企忽视日益变化的客户需求，将主要精力放在如何能够拿到便宜的、位置更好的土地。殊不知，客户需求经历了国家分配、首次置业之后，正走向多样化，就算拿到位置更好、价格更便宜的土地，如果产品不符合客户的需求，销售也会是一件困难的事情。

JIT战略涉及时间、客群和产品三个主要方面，这三者是互相联系、不可割裂的，我们可以从若干角度对房地产的JIT战略进行诠释。

前瞻性的选址原则

选址可以说是房地产开发的第一个环节，也是JIT战略的首先考虑因素。以往房企对于选址的判断，主要局限于城市人口规模、收入等方面，有些房企则利用与地方政府的关系，得以拿到较为便宜的土地。天下没有免费的午餐，便宜的土地必然也有其不足之处，比如区域不成熟，比如土地权属比较复杂，比如有附加开发条件等。而地方政府的目标，就是让房企多投入资金，简单说就是以优惠条件换取投资，带动区域开发。在这种情况下，虽然房地产开发有利可图，但时间成本过高，整体回报率其实并不理想。

实际上，房企选址最关注的应该是风险控制。必须深入研究有效购房人群的数量、消费能力、消费偏好等，能做到快进快出才去拿地，否则像商业地产那样土地一晒就是五六年，往往得不偿失。因为商业地产是持有一运营一升值，而住宅开发追求的是效率。

从这一角度来说，房企与快速消费品制造企业有类似的地亢即需求的区域陛。快速消费品是以相对较低的价格或差异化的产品吸引客户，价格有一定的刚性，产品差异化则成为快速消费品制造企业挖空心思研究的目标——品质，或者包装，或[来自wWW.lw5u.coM]者是推出的时间，“人无我有，人有我优，人优我快”。“快”，不仅是制造型企业所追求的，也应成为房地产企业努力的方向。

快、全、准的设计

设计是JIT战略的关键。房企大多只关注其设计成果的好坏，甚至引入了工业设计的技术和方法，但没有意识到工业设计的核心是解决流程问题，忽略了时间的贡要性。

从设计企业的选择来看，不少房企为了以最低的价格选择最好的设计企业，采用招标的方式，耗费了大量时间和人力、财力，而且招标的条件设置有诸多不合理之处，限制了较好的设计企业入围，结果，价格降低的目的虽然实现了，但是选到的设计单位水平却难以恭维。

从设计的流程来看，先做策划，再做规划，最后是建筑方案设计、扩初设计、施工图设计。如果每一个环节都由不问的公司承担，前工序在工作时，后一工序往往处于等待状态，而且会出现前工序的成果提交至后一工序时，后一工序提出修改意见，致使前—工序冉进行返工，如此来去往返，耗费了大量的时间。如果有一家公司进行整合设计不仅时间大幅缩减，而且有利于品牌的设计标准化。

要知道，根据目前必威体育精装版的人民币五年以上贷款利率7.05%来计算（不考虑目前对于房地产的贷款利率有一定上浮），个10亿元的房地产项目开发贷款，一天的贷款成本就是19.3万元，一个月就是580万元，设计费用完全可以从节约的时间成本中获得补偿。

顺驰在顶峰时期采用的方式，就是组建有实力的设计管理部门，根据国内外各设计公司擅长的领域进行直接委托，不走招标程序。此举