大中城市附建式变电站综合开发路径研究.docx

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大中城市附建式变电站综合开发路径研究

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摘要：本文选取深圳市结合土地资源集约节约政策，对附建式变电站综合开发路径进行了研究，提出了不同变电站及其特定附建物业形式下的综合开发意见和建议，为大中城市附建式变电站推广应用提供了现场参考依据。

关键词：附建式变电站开发路径土地资源物业类型

随着粤港澳大湾区发展规划纲要及深圳建设中国特色社会主义先行示范区进入全面落地实施新阶段，城市土地开发水平和用电负荷密度将进一步提升，产业发展与市政设施用地日益紧张的矛盾越发尖锐，通过新出让土地进行物业拓展日渐困难。据统计，深圳市2019年最高电力负荷1910万千瓦，预计2035年最用电高负荷将达3350万千瓦，负荷密度处于国内大中城市最高水平。与此同时，根据深圳市工业和信息化局的变电站室内化小型化专题研究报告，全市共39座老旧变电站可进行更新改造综合开发，改造后可释放土地面积50万平方米。因此，对附建式变电站综合开发进行应用研究在大中城市建设中具有重要的现实推广意义。

一、现状

近年来，深圳市已出台多项政策法规，支持城市变电站附建人才住房项目。《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》明确提出：“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度，完善社会保障体系。”

根据南方电网公司小型基建发展思路和规划原则，深圳供电局管制业务小型基建总建筑面积共30万㎡。部分基层单位现位于租赁的物业办公，随着创建世界一流电网企业战略的纵深推进，未来对产业用房需求将会进一步增长，租赁物业对供电业务稳定性及成本管控造成不利影响。

为进一步加大人才安居工作力度，拓宽人才住房供应渠道，深圳市政府于2016年颁发了《关于完善人才住房制度的若干措施（深发[2016]13号文）》：鼓励具备条件的企业自行建设筹集和供应人才住房，利用自有存量用地建设人才住房，并明确了公共设施应适量配建人才住房。2018年印发了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》：支持企业利用符合规定的自有用地，通过变电站等公共设施综合开发建设人才住房及安居房。

附建式变电站综合开发在深圳具备广阔的应用前景。目前“十三五”规划变电站中共有9座进行附建式综合开发，可释放建设用地面积3万平方米。其中5座新建变电站采用合作模式进行建设。据深圳市工业和信息化局统计，深圳市共有39座老旧变电站可进行更新改造综合开发，改造后可释放土地面积50万平方米。

二、存在问题

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土地资源紧缺，取得新出让土地比较困难。

深圳国土总面积仅1997.47平方公里，土地开发强度已达到50%的警戒线，新增土地供应越来越少，土地资源紧缺与城市发展的矛盾日益尖锐，通过取得新出让土地独立建设产业用房或人才住房难度较大，附建式变电站将成为盘活土地资源、拓展物业面积的重要方式。

2.消防审批难度大

附建式变电站与常规布置变电站相比较，主要不同点在于现行国家工程建设消防技术标准未涵盖附建式变电站的消防设计，未能给出相关的防火设计要求，附建式变电站要突破现有消防规范对于防火间距的要求。报建期间需多次进行技术咨询，与市公安消防监督管理局、市消防支队、省消防总队等反复探讨、磋商，反复分析、多方论证，采取多项防火加强措施，以便最终通过建筑消防设计核查。

3.用地性质受政策影响大

配建人才住房或办公性质产业用房需调整原有用地功能。变电站用地性质为供应设施用地（U），一般在城市规划阶段已明确占地面积、建设规模及用地性质，如配建人才住房或办公性质产业用房需向规划部门申请用地功能调整，一般调规流程较长且涉及多部门审批，难度较大。

4.老旧变电站更新改造在市内无先例，需进一步研究改造路径。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》，部分老旧变电站用地面积不符合城市更新改造拆除范围用地面积10000㎡要求，改造路径待研究落实。福田区政府认为，变电站纳入其他城市更新单元进行改造将导致建设进度缓慢，建议将变电站作为独立单元进行更新改造。

三、综合开发可行性研究

㈠政策法规可行性

1.变电站尽可能节约用地，用地紧张地区宜采用附建式变电站。根据《深圳市城市规划标准与准则》有关要求，变电站尽可能节约用地，220kV及以下变电站宜采用户内设备，用地紧张地区宜采用附建式变电站。

2.具备条件的变电站等市政公用设施上盖，应当配建人才住房。目前深圳市正在大力推进土地集约节约利用政策，支持符合条件的新建变电站进行综合开发。

3.利用符合条件的历史遗留未完善出让手续用地建设人才住房的，可以通过协议方式出让给原用地主体或者原征地补偿实施主体。因部分老旧站存在土地及产权等遗留问题，具体建设模式、土地出