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北京市房地产投资的最优化选择讨论北京市房地产投资的最优化选择讨论

摘要：本文主要利用层次分析法制订了北京市房地产投资的最优

化选择模型并根据不同人群的特点进行求解。该模型的准则层选取

了北京市民在选择购房时相对更看重的八个因素，方案层根据不同

地段的特点选取了八处具有代表性的房产。利用t.l.saaty提出的

方法，求出不同层次的成对比较矩阵及其他相关系数。最后，按年

龄将北京市民分为三种不同的类型，并利用已建立模型讨论三类人

群房地产投资的最优化选择。

关键词：层次分析法；最优化；成对比较矩阵；房地产投资

中图分类号：f293.3文献标识码：a文章编号：1001-828x（2013）

06-0-01

目前，国内关于房地产投资方面研究专著近千部，相关文献数以

百万计，西方对这一问题的研究往往具有很强的时代性、地域性，

对于房地产市场的管理等方面具有一定知道意义。但房地产投资实

践方面另需建立模型研究。

一、层次分析法在北京市房地产投资问题中的应用

为了深入分析北京市民房地产投资选择时考虑的主要因素，确定

各类人群不同的选择住房标准，本文参阅了相关研究中所列举社会

的各类人群选择购房时考虑的若干因素，确定了房价、交通、医疗、

教育、购物、周边自然环境等8个准则层指标，还确定了中关村附

近、昌平区回龙观镇、奥林匹克森林公园附近、朝阳公园附近、前

门附近、亦庄、德胜门附近、紫竹院附近等8个方案层指标，并假

设这些地区均有房出售。指标层各符号指导的指标含义如下：

目标层：u：北京各类人群选择购房倾向

准则层：c1：房价水平c2：交通条件c3：医疗水平c4：教育

条件c5：购物环境c6：周边自然环境c7：房屋新旧程度c8：周

边娱乐设施

方案层：p1：中关村附近p2：昌平区回龙观镇p3：奥林匹克森

林公园附近p4：朝阳公园附近p5：前门附近p6：亦庄p7：紫竹

院附近p8：德胜门附近

二、针对北京市不同人群房地产投资的最优化选择模型讨论

由于不同年龄段北京市民的购房要求侧重点不同，可以将北京购

房人群大致分为奋斗型（20-35岁）、成就型（35-50岁）、养老型

（50岁以上）三种类型。下面根据三种不同年龄段的购房人群特点，

分别建立层次分析模型进行求解。

（一）构造方案层对准则层的成对比较矩阵

（二）奋斗型（20-35岁）人群房地产投资的最优化选择模型讨

论

奋斗型人群主要是指年龄在20-35岁之间，刚刚步入社会不久，

事业仍处于打拼阶段的购房人群。由于工资、社会地位较低，工作

经历较少，同时，他们对事业充满激情，身体素质非常好。根据以

上特点，构建成对比较矩阵求解为表1.

（三）成就型（35-50岁）人群房地产投资的最优化选择模型讨

论

奋斗型人群是指年龄在35-50岁之间。这类人群在事业上已取得

一定的成就，他们购房更多的会看中房屋的交通条件、购物环境、

周边自然环境以及新旧程度等。同时这类人群大多已经有小孩，所

以周边教育条件也是他们尤其看重的因素之一。（表2）

表2成就型人群房产排序

（四）养老型（50岁以上）人群房地产投资的最优化选择模型讨

论

养老型人群指的是50岁以上的人群。这类人群的子女大多步入

工作岗位，故其对住房的周边教育环境要求不高，同时，由于即将

退休离开工作岗位，所以他们对交通条件也没有太多要求。他们更

多的会将注意力集中在住房的医疗水平以及周边自然环境上，以求

得更好的环境，安享晚年。（表3）

表3养老型人群房地产排序

参考文献：

[1]戴明强，李卫军，杨鹏飞.数学模型及其应用[m].北京：科学

出版社，2009：74-93.

[2]姜启源，谢金星，叶俊.数学模型（第四版）[m].北京：高等

教育出版社，