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电大专科《物业管理法规》论述案例分析^p

^p题题库及答案（试卷号：2224）

电大专科《物业管理法规》论述案例分析^p^p题题库及答案（试卷

号：2224）

一、论述题1．试述业主大会的职责。

答：召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将

对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或

业主代表大会的主要职责应包括以下事项：

(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2分）

(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3分）

(3)选聘、解聘物业管理企业；（3分）

(4)决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；(3分)(5)制定、

修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的

维护等方面的规章制度；（3分）

(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

（3分）

2.

结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。

答：(1)非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。

（3分）

(2)非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从

事物业管理活动。

（4分）

(3)挪用专项维修资金的行为。

（3分）

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(4)违法的转委托行为。

（3分）

(5)妨碍管理行为。

（3分）

(6)物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。

（4分）

3.

试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。

答：(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。

(2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。

(3)物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。

(4)业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户

拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，

这是住户最常见的违约行为。

(5)业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行

物业管理工作。

侵权的表现：

①物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。

②因物业维修施工而产生的侵权责任。

③建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其

所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。

④因妨碍行为而产生的侵权责任。

⑤破坏、污染环境的侵权责任。

⑥无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。

⑦因妨害行为而产生的侵权责任。

4．试述物业管理民事责任的免责条件。

答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情

况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车

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辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承

担责任的。

(2)正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的

不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人

员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承

担责任。

(3)紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一

较小利益的行为。

(4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己

的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电

路受到损害，应由自己承担责任。

(5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情

况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全

部责