房地产业人民币升值预期下的供需双增.docx

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房地产业人民币升值预期下的供需双增

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要点：

·2003年，信贷持续收缩的政策给房地产企业带来空前的生存压力，但同时巨大的消费能量释放确保投资与销售增速不减，商品房销售总金额将连续第7年保持25%以上增长。

·充分的市场竞争加之各地政府努力调控土地供应，使2003年各大城市特别是北京、上海等地的高档商品房投资增长已开始放缓，新开项目得到控制，经济适用房建设面积增加，预计2004年商品房平均价格将在目前水平上波动；中部各省会城市吸引大量资金进入房地产开发，有利于2004年该行业的持续景气。

·按照目前世界各国居民的资产配置变化趋势，房地产资产已经超过股票，成为全球最大的资产组成类别，考虑到国内居民和境内外投资机构普遍对人民币存在升值预期，以投资为目的的房地产购买将逐步取代目前以自用为主的格局。

·2003年，房地产上市公司的整体业绩水平将有所提高，万科等龙头企业业绩增长将达到30%以上，上市公司业绩与行业整体表现背离的情况将有所改善；与境外同类企业比较，国内房地产上市公司市场定价总体基本合理，少数绩优蓝筹公司还有一定的上升空间。基于行业内上市公司普遍存在再融资需求，2004年上半年维持中性投资建议，下半年随着业绩的持续改善，特别是业内购并将精彩纷呈，该板块表现将逐步强于大势。

图3-762003年房地产行业指数与上证指数的对比

一2003年回顾：规范行业政策频繁出台供需双增调控渐现成效

2003年房地产行业可谓“风不调，雨不顺”。从2002年央行货币政策委员会二季度报告中提出要警示房地产泡沫后，直至国务院《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》为止，大大小小的开发商一年内受到了一系列措辞严厉的政策冲击，包括国土资源部关于从2002年7月1日开始实施土地的市场化管理、停止审批新的开发区、央行121号文件严令紧缩信贷、周正毅事件使全国范围内的旧城改造管理亟待规范等等；在竞争越演越烈的同时，一场全国范围内的SARS侵袭又大大降低了人流和物流速度，北京、广州更是成为重灾区，这给2003年的商品房销售带来不小的影响。似乎一场不可避免的行业重大调整即将开始。

但是由于住房制度改革所引发的商品房消费能量释放远远超出了人们的预期，在经济持续高速增长的宏观环境下，主动性的商品房消费除了符合国家扩大内需、对多个产业的关联拉动投资增长的产业导向以外，还有一个无法忽略的现实是，其对本地经济的带动是全国范围内的，无论是从东北、华中、华南还是西南地区，各地经济结构不同、经济发展水平不同，但是房地产业的投资和销售都是持续保持快速增长的，房地产开发热潮正在从北京、上海、广州、深圳等少数几个城市迅速向全国波及，已经成为全国性的经济增长引擎行业。2003年1～10月，全国商品房销售额为4309.5亿元，同比增长40.6%，在2003年GDP预计增长8.5%的情况下，全国商品房销售总金额较2002年将增加35%以上（见图3-77）。如果盲目限制房地产发展，全国范围内再寻找到一个确保经济增长类似行业的可能性并不大。8月国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产行业价值的理性判断、对存在问题的客观分析和未来产业管理的规划，有助于房地产业消除近期屡被“打压”的顾虑，预示着该行业进一步规范后，发展还将获得国家更大的支持。

图3-77商品房销售增幅与GDP增长之间的关系

根据国家统计局测算的全国房地产开发景气指数结果，10月份，“国房景气指数”为106.67，比2002年同期上升1.52点，与2003年9月份相比基本持平，小幅上升0.02点。除2月、5月因受SARS影响而明显下降以外，7月份后，“国房景气指数”连续两个月保持小幅回落的势头，但均保持在106点以上的水平，10月份，“国房景气指数”稳中趋升的态势表明，2003年以央行121号文件为代表的一系列旨在促进房地产行业良性发展的政策已经开始显现成效，全国房地产开发综合景气水平正趋于稳定（见图3-78）。

图3-78中国房地产开发景气指数趋势图

·土地开发面积。2003年前10个月，土地开发活动明显活跃。1～10月份，全国完成土地开发投资440亿元，同比增长34.8%，占房地产开发投资的比重为6%；全国完成土地开发面积1.23亿平方米，同比增长39.5%，增幅比2002年同期高4.7个百分点。分地区看，东部地区土地开发面积达到7547万平方米，同比增长32.9%；中部地区土地开发面积为3169万平方米，同比增长64.3%，增幅高出全国平均水平近一半，是土地开发最为活跃的地区；西部地区完成土地开发面积1632万平方米，同比增长31%。

表3-88土地开发投资额

表3-89房地产土地开发面积

·竣工面积。1