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《房地产企业开发项目核算办法》指导--第1页
房地产开辟成本核算办法
第一章总则
为加强集团房地产开辟企业成本核算，规范为集团房地产企
业土地增值税、营业税、企业所得税的税务核算基础，依据国家对于房地
产企业税收征管的相关政策法规及《企业会计制度》等会计制度要求,结合
集团房地产开辟实际制定本办法。
集团内各房地产开辟企业要严格按照国家税收、会计法规政
策要求,结合本指导办法，正确组织本企业成本核算工作。
房地产开辟行业为国家重点税务稽查行业，出于政策调控引
导需要，税务政策变化较快。集团各房地产企业应主动关注行业税收政策
变动，提出改进成本核算办法建议。
集团各房地产企业应重视和做好基础成本核算工作，合理确
定成本计算对象，正确归集和分配开辟成本及费用，及时、准确、完整地
进行税务核算,对于本办法实施过程中发生的问题及时向集团筹画管理部
反馈。
集团房地产项目成本核算主要内容
：
(一)成本核算的基本程序;
(二)成本核算的对象确定;
(三)成本核算的核算内容；
(四)会计科目与帐簿设置。
本办法合用于集团各下属房地产开辟企业.
第二章成本核算的基本程序
确定成本核算对象。成本对象是指为归集和分配开辟产品开
发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。集团内各房地产开辟
企业应依据《国税发(2022)31号文》第四章计税成本核算对象的确定
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《房地产企业开发项目核算办法》指导--第2页
原则,确定本单位成本核算对象.
设置有关成本核算会计科目。集团内各房地产开辟企业应依
据《企业会计制度》、《新企业会计准则》要求，结合房地产行业开辟特
点，设置有关成本核算会计科目，核算和归集开辟成本及费用。
按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算
对象之间的分配方法、标准。
将归集的开辟成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对
象之间进行分配。
编制项目开辟成本汇总表,计算各成本核算对象的开辟总成
本.
正确划分已完工和在建开辟产品之间的开辟成本，分别结转
完工开辟产品成本.
依据《预售许可证》、《竣工测绘报告》等政府部门核发文
件,正确划分可售面积、不可售面积，按单位建造面积成本法计算可售面积、
不可售面积应负担成本,正确结转完工开辟产品成本。
第三章成本核算对象的确定
集团目前已开辟的地产项目，由于用地面积较小、用途较单一，不存
在分期、分类别开辟现象。如项目存在分期、分功能开辟，则应按以下原
则和方法确定成本核算对象:
成本核算对象的确定原则。
1、满足成本计算的需要；
2、便于成本费用的归集;
3、利于成本的及时结算;
4、满足税务的清算要求.
成本核算对象的确定方法
集团各房地产开辟企业可根据成本核算对象的确定原则，结合项目实
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际情况,确定具体成本核算对象。
1、成片分期(区)开辟的项目，可以以各期(区)为成本核算对象.
2、同一项
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