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产业园运营方案设计整体思路

一、产业地产、产业园的概念

(一)产业地产

以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独

栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合

自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助

政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高

企业发展力的新型产业形式。

(二)产业地产和消费型地产的区别

消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，

产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适

宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

(三)产业园

产业园：是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区

位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、

科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以

及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。

产业园区：是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，

孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。

文化创意产业园区：是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特

定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生

产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。

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二、我国产业园区分类

我国产业园区类别分为区位依附类和园区性质类

(一)区位依附

1.以旧厂房和仓库为区位依附。如：北京798、佛山创意产业

园、广州ITI创意园等

2.以大学为区位依托。如：上海时尚创意园、TCL（广州）文

化产业基地等

3.以开发区为区位依附。如：中关村创意产业先导基地、张江

文化科技创意产业基地等

4.以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附。如：四川德阳

三星堆文化产业园、北京高碑店传统民俗文化创意产业园、广州小洲

村等

(二)园区性质

1.产业型。如：深圳大芬村、上海虹漕南路创意产业园

2.混合型。如：张江文化科技创意产业基地、香港数码港

3.艺术型。如：北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村等

4.休闲娱乐型。如：上海的新天地、北京长安街文化演艺集聚

区等

5.地方特色型。如：北京高碑店传统民俗文化创意产业园、潘

家园古玩艺术品交易区等

三、目前中国产业园区运营存在的问题

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(一).重房产，轻产业。宜居宜业，配套完善是园区建设方面达

成的共识，但是部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而

轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成“鬼城”。

(二)投机迹象显现。由于工业用地价格较低，不少开发商采用以

工业项目立项，然后进行土地用途变更，开发商用和住宅项目，或者

二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空

间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，产业地产成为热钱和游资

躲开调控的新避风港。

(三)只招商，不择商；重招商，轻养商。由于大部分园区都由政

府主导开发，出于政绩和招商压力，在招商过程中，不少园区