关于中国住房租赁市场发展与规范兼顾的思考.docx

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关于中国住房租赁市场发展与规范兼顾的思考

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2019年，在较为平稳的住房租赁市场环境中以及中央财政支持住房租赁市场发展试点等政策措施引导下，专业化、规模化住房租赁企业迅速扩张，住房租赁行业保持了较快增长。与此同时，住房租赁市场在发展过程中也暴露出了一些问题，存在诸如发布虚假房源信息、恶意克扣押金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等乱象，还有某些住房租赁企业因盲目扩张、经营管理不善而倒闭。在此背景下，需对住房租赁市场从偏重于大力发展，转向既要大力发展又要加强规范。

一当前住房租赁市场及企业发展状况

（一）住房市场租金较小幅波动

贝壳研究院对北京、上海、深圳等18个重点城市的监测数据显示，从年度变化趋势看，2019年全年平均住房租金与2018年相比有所下降，降幅为13.21%。而根据上海易居房地产研究院中国房地产测评中心监测的35个重点城市的数据（见图1），从年内变化趋势看，2019年各月住房租金水平呈稳步缓慢上升态势，其中12月的住房租赁价格指数为1043.7点，同比上涨0.63%。

总体而言，相对于2018年住房市场租金经历了从大幅上涨到较快下降的过程，2019年的住房租赁供需矛盾得到有效缓解，住房市场租金水平较为平稳。

图12018～2019年中国城市住房租赁价格指数

（二）市场供给格局无明显变化

目前，个人通过经纪服务或直接出租的住房仍然是住房租赁市场供给的主要来源，约占租赁住房总量的95%。2016年以来，虽然住房租赁企业发展较快，机构化供给逐年增多，但主要集中在大中城市，总体市场占比仍然较低。据有关行业数据综合估计，目前全国共有专业化、规模化住房租赁企业约1500家，管理的房间数约300万间（约100万套），约占租赁住房供给总量的5%。在住房租赁企业集中进驻的一线城市和二线热点城市，机构化供给占比远高于全国平均水平，如北京的机构化供给占比超过20%。

（三）企业经营模式逐渐多样化

2019年，住房租赁企业经营模式多样化趋势开始显现，从过去的单一包租模式，逐渐形成包租、自营和代管三种模式并存的局面。

包租模式是住房租赁企业先与房东签订较长期（一般为3～5年）的租赁合同，通常进行装饰装修和配置家具家电，然后转租给其他租客，并提供运营服务。包租模式的企业中，既有分散式包租模式，代表企业有自如、蛋壳、青客；也有集中式包租模式，代表企业有魔方公寓。集中式包租模式的头部企业发展较快，据贝壳研究院监测的15家头部企业数据，2018年门店数共计836家，2019年新开475家门店（不含加盟和收购），新开店率达57%。分散式包租模式的企业基本延续了快速增长态势，自如、蛋壳、青客所管理的房间数分别增加到100万间、50万间、10万间。

自营模式是住房租赁企业作为房东，将自己持有的住房直接出租给租客，并提供运营服务。目前，自营模式的住房来源主要有土地出让中自持租赁住房和集体土地建设租赁住房项目两种。2017～2018年是这两种租赁住房项目取得土地的高峰期，2019年大量进入开工建设阶段，部分项目即将完工，2020年将迎来这两种租赁住房的大规模入市。

代管模式是房东和租客在签订租赁合同的同时，双方与住房租赁企业签订委托管理合同，由住房租赁企业负责日常管理、维修、代收租金等事务。目前，已出现了乐乎公寓、优望公寓等从事集中式租赁住房代管业务的专业机构，代管的房间数均超过2万间。此外，优客逸家等分散式包租模式的住房租赁企业开始涉足分散式租赁住房的代管业务。

从上述三种模式目前的发展速度和市场占比看，包租模式的发展速度有所放缓，但仍是主流，占95%以上；自营模式发展较快，约占5%，且土地出让中自持租赁住房和集体土地建设租赁住房项目大部分已进入开工建设高峰；代管模式则刚刚起步，处于萌发阶段，目前管理的房间总量相对较少。

（四）企业融资渠道开始多元化

因受相关金融政策等约束，目前住房租赁企业的融资渠道依然以股权融资为主，债权融资为辅，资产证券化发展较慢。

在股权融资方面，据贝壳研究院统计（见图2），2019年住房租赁行业发生了9起股权融资，总金额约达116.28亿元。尽管融资轮数较2018年有所下降，但融资规模却超过了2017年和2018年之和。境外上市融资渠道首次启动，青客和蛋壳均向美国证券监管委员会递交了招股书，并分别于2019年11月5日和2020年1月17日成功在美国上市。

图22012～2019年住房租赁企业公开股权融资数量和金额变化趋势

在债权融资方面，主要包括商业银行贷款和发行住房租赁专项债。在强大的股东背景支持下，2019年部分住房租赁企业主体信用评级提升，获得了大规模、低成本的授信和发债额度。中国建设银行、中国银行、中国工商银行等大型银行