住房金融市场分析与预测.docx

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2010～2012年住房金融市场分析与预测

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一2010～2011年中国住房金融市场运行分析

2010年第四季度以来，中国房地产金融市场依然延续着信贷市场主导的格局，商业性信贷和政策性信贷占比超过90%。其中商业性信贷又在信贷结构中占据绝对优势，在房地产信贷融资结构中的占比高达80%以上。在商业性信贷中，银行金融机构贷款保持着95%以上的占比水平。

相比住房信贷市场，住房金融市场的其他板块几乎可以说是乏善可陈。房地产企业资本市场融资停滞，房地产企业在上市、扩容、发行企业债券等方面几乎没有新进展，而且，房地产股票市场板块屡现绿色，市值大幅缩水。房地产信托融资屡吃红牌，也基本处于停滞状态。基金、保险等刚刚试探性进入房地产市场。房地产金融市场上最值得观察和分析的还是商业性信贷市场，因而成为本期报告的聚焦点之一。

从住房市场服务的对象来看，商品房融资市场在持续的政策抑制下趋于弱化，而保障房融资市场板块则在高调的政策激励下趋于活跃，但仍嫌吝啬。保障房融资市场板块也是本期报告重点关注的问题之一。

（一）住房信贷市场近期走势分析：供给增速放缓，量价关系模糊

2010年第四季度以来，房地产信贷一级市场持续受到一阵紧似一阵的房地产信贷紧缩政策的影响，信贷资金供给增长速度逐月减缓，2011年前3季度供给总量15939亿元，同比微增0.93%。同时，资金价格总体趋于提升，首套房贷利率优惠逐渐退出，结构性价格的差异趋于消失。另外，国家对房地产信贷证券化的政策依然慎之又慎，房地产信贷证券化继续处于休眠状态，住房信贷二级市场见不到任何硝烟。由此，中国住房信贷市场依然呈信贷资金集中于一级市场的特点，与发达经济体住房信贷呈一级市场和二级市场并存特点的差别依然存在。鉴于此种状况，本期报告对住房信贷市场的分析继续聚焦于住房信贷一级市场，主要从两个角度——“数量”和“价格”，即规模和利率——观察和分析2010年第四季度以来住房信贷市场的走势。

由于住房投资在房地产投资总额中的占比高达约70%（见图10-1），加之绝大多数有关住房金融数据没有专门化，还是隐含在房地产有关数据中，本期报告依然主要借用房地产信贷数据进行分析。

图10-12004～2011年住宅投资在房地产投资中的占比

1.房地产信贷“数量”分析：增速放缓，趋势待稳

依据中国房地产信息网关于房地产企业资金来源的数据分析，2010年第四季度以来，房贷供给增速趋缓，但该走势依然不够明确。房地产信贷供给数量的变化情况，可以从同比增长、环比增长、房贷在房地产企业资金来源中的规模占比等视角得到说明。

（1）国内贷款供给同比与环比增长情况

从累计同比来看，2010年第四季度以来继续2010年的趋降走势，但同2010年明显的下降走势相比，2011年1～9月的增幅下降走势较为平缓。2011年1～2月、1～3月、1～4月、1～5月、1～6月、1～7月、1～8月、1～9月国内贷款余额的累计同比增长率分别是7.70%、4.40%、5.40%、4.60%、6.80%、6.40%、5.10%、3.73%，其中，6月有所反弹。月度同比增速趋降走势更加不明显，3月、4月、5月、6月、7月、8月同比增长率分别是-2.31%、9.62%、0.61%、19.20%、3.02%、-5.46%。6月出现了一个高达近20%的反弹。

图10-22010年至2011年9月房地产开发贷款供给累计和月度同比增长情况

从环比看，累计值环比增幅趋缓的趋势较为明显，月度值环比增幅则处于波动状态。图10-3表明，2011年1～4月、1～5月、1～6月、1～7月、1～8月国内贷款余额的累计环比增长率分别是25.10%、20.90%、21.01%、14.17%、10.86%，趋降走势明显。但月度环比表现出波动性。4月、5月、6月、7月、8月环比增长率分别是-16.80%、4.17%、21.52%、-18.37%、-12.50%。其中6月同样表现出较大程度的反弹。

图10-32010年至2011年8月房地产开发贷款供给累计环比和月度环比增长情况

（2）个人按揭贷款同比与环比增长情况

从累计增长情况看，2010年第四季度以来，个人按揭贷款的同比与环比增长呈现逐月下降的趋势，但与2010年的走势相比不够明显。1～2月、1～3月、1～4月、1～5月、1～6月、1～7月、1～8月、1～9月，个人按揭贷款同比增长分别是-11.3%、-5.3%、-6.8%、-8%、-7.9%、-5.1%、-4.2%，-3.2%。从1～5月开始，降幅趋缓。个人按揭贷款环比分别增长-86.11%、62.24%、32.58%、25.09%、21.42%、16.45%、13.09%、12.35%，增幅走低的