九城国际汽车城商业运作思路详解课件.pptVIP

谨呈：九城国际汽车城项目商业运作思路2014年09月

【前言】本报告主要就项目商业部分定位及发展策略提出初步沟通思路，并就项目商业运作提出我司初步想法，以供探讨。

汇报思路项目总体定位项目运作思路

PART1项目总体定位项目发展构想p客户市场分析p商业功能定位p商业业态定位

商业总体发展构想作为九城汽车城的重要配套，本项目将围绕汽车4S店，以汽车服务为主要功能，融合汽车特色文化，集汽配、汽车装饰、汽车改装、汽车主题商业等汽车销售相关的下游服务业态为主的一条汽车创意文化商业街。

九城汽车城创意文化街的三大优势：优势一：九城汽车城云集了大量高端汽车4S店，将为项目商业部分带来大量高端汽车消费群体；优势二：有汽车城良好的汽车消费氛围与消费文化作为支撑，将为商业的发展提供强劲的生命力；优势三：把汽车销售与体验、休闲、娱乐、主题文化完美结合，给消费者带来全新的消费模式；

项目目标客群构成购车人群玩车人群赏车人群汽车城工作人员

目标客群定位核心客户：前来汽车城买车、定期做汽车保养保修的客群。重要客户：前来汽车城体验、赏车、玩车的客群。游离客户：汽车城固有的工作人员。

购车人群主要需求体现：多样化的汽车产品选择；良好的购车环境；餐饮、休闲、娱乐等商业配套齐全；高效的“一站式”服务和良好的售后服务体系；具有汽车试驾、体验区

玩车人群主要需求体现：对新奇、刺激汽车相关娱乐项目充满好奇；对汽车文化的求知欲极强；对改装汽车的热衷；对性能、速度有强烈的体验欲望；

赏车人群需求体现：对新鲜事物存在强烈的好奇感、对旧事又物心存怀旧感；环境舒适、充满情趣、惬意；对吃、住、行、游、购、娱等配套要求齐全。

汽车城工作人群需求体现：完善的生活、商务配套；部分餐饮、休闲、娱乐。

项目客群商业诉求生活配套基础汽车服务便利店、银行ATM、快餐店等主要汽配、汽车装饰、汽车改装等。汽车文化特色汽车主题餐饮、汽车旅馆、汽车俱乐部。

汽车文化创意街功能及物业构成

汽车文化创意街功能及物业构成固有板块核心板块汽车展销区高端4S店集群后市场研发区装饰配件区汽车改装区汽车后市场服务区汽车文化创意街功能及物业构成汽车俱乐部汽车主题酒店特色板块配套板块汽车主题商业区配套服务区汽车主题餐厅娱乐休闲生活、商务配套

功能分区示意汽车后市场服务区商汽业车区主题务配区套服

汽车后市场服务区后市场研发装饰配件区汽车改装区

汽车后市场研发区设立汽车后市场研发区域，对汽车配件产品进行研发、根据市场需求研发出未来市场所需的配套产品进行相互配套、协调发展。

汽车零部件、内部装饰市场规划特定区域，将零部件、汽车美容装饰店集群设置，满足汽车消费者、汽车修理中心等客群的需求。

汽车改装区汽车改装是为汽车发烧友提供汽车改装、汽车产品创新设计提供一个沟通交流场所，并提供相关的技术指导和设备、器具支持。

汽车主题商业区汽车主题酒店汽车主题餐饮汽车酒吧咖啡厅

汽车主题酒店从硬件(建筑、装饰、产品等有形方面)到软件(文化氛围、文化理念、服务等无形方面)都围绕汽车文化展开，带给顾客富有个性的汽车文化感受和难忘体验。同时，可整合各种品牌汽车经销商，打造宣传品牌汽车文化、产品为题材打造一个层楼，使得每层楼都是一个品牌汽车主题文化，让消费流连忘返。

风格独具的汽车主题餐厅中餐、西餐、火锅。。。。。。。所有这些都能在主题餐厅里找到。通过整合品牌汽车商家，投资打造相应品牌汽车主题餐厅或一个包间，作为品牌汽车宣传、文化展示的全新媒介。让消费者在享受餐饮的同时，也销售汽车文化。

汽车酒吧、咖啡厅传统汽车文化的一个载体。酒吧由几大主题区组成，不仅有普通酒吧的休闲性、娱乐性，还能让顾客领略到汽车文化的魅力。

配套服务区银行超市、便利店快餐

园区服务办公楼未来满足园区经销商、商务人员人群的住宿、办公，游客的住宿需求，需配置相应的生活及商务配套商业。

PART2项目运作思路项目运作p运作模式选择p运作策略分析p目标客群定位

商运作模式商业地产开发中，开发商的角色发生了转变

常下商目常运作模式

常下商目常运作模式

商运作模式返租模式是目前商业销售最为普遍的模式，长沙目前返租回报率大约是在5%-8%之间。虽然返租销售能够在相对较短的时间内解决高价销售与提前消化的矛盾，但激化了全部销售与持续经营的矛盾，在项目后期操作阶段将十分被动，从另一个角度发展来看，当前商业地产正处于发展黄金时期，商业物业的获利与回报前景十分可观，结合物业自身状况，我们认为项目最适合的商业发展模式是：租售结合

目租售模租售结合模式方式一产权分割出售统一回租方式二方式三产权分割出售业主自行招租部分出售部分出租统一管理统一经营优点：能保证资金快速回笼。优点：能保证资金回笼，又有利于项目长期经营，实现物业升值。优点：开发商无经营压力。缺点：运营成本加大，由于返租，前期资