安顺2014年房地产市场运行分析与展望.docx

??

?

??

安顺2014年房地产市场运行分析与展望

?

??

?

?

?

?

?

?

?

???

?

?

?

?

?

安顺属于西部地区欠发达、欠开发城市，房地产开发企业资金实力普遍不强，对银行资金的依赖程度高，抵御风险的能力较弱。近年来，因受到各商业银行信贷资金紧缩、贷款指标减少的影响，整个行业面临越来越大的困难和挑战。由于从商业银行获得资金支持的额度大幅减少，企业的融资成本大幅增加，甚至有民间高利贷进入房地产行业，少数项目存在“烂尾楼”和“问题楼盘”的风险，进而增大了地方政府和行业管理部门监管的难度，也存在影响社会稳定的一些因素。现对安顺市2014年房地产市场运行情况分析如下。

一房地产类企业情况

截至2014年底，全市共有房地产开发企业262家（其中，二级资质9家，三级资质37家，四级资质58家，暂定资质158家）；有外来房地产开发企业16家（其中，三级资质3家，四级资质7家，暂定资质6家）；房地产中介服务机构23家；房地产估价机构4家。企业数量、规模和资质等级逐年上升。

二房地产开发完成投资

根据统计部门数据，2014年安顺市共完成房地产开发投资95.5亿元，同比增长3.9%。与2013年以前的情况相比，全市房地产开发投资的增幅明显回落，与市政府预计的目标要求相比也存在不小差距。

三房地产开发资金来源

据多数房地产开发企业反映，安顺市房地产开发资金来源主要依靠银行贷款和商品房销售资金，企业自有资金比重小。近年来，银行的项目贷款越来越少，购房按揭贷款的指标和规模大幅压缩，银行放款的时间也大幅度拖延，企业从银行获得资金的数量大幅度减少。一些销售较好的房开项目可以靠商品房的销售资金基本维持到工程建设完工，但销售不太好的房开项目只能想方设法进行融资，有的项目甚至通过暂借民间高利贷来缓解资金困难，其中也有个别项目因支付不起高利息而导致工程停工，成为“问题楼盘”。

四房地产市场

（一）批准预售面积

2014年，全市共批准新建商品房预售面积221.78万平方米，同比下降27.1%。其中，安顺市区批准新建商品房预售面积为180.58万平方米，同比下降19.0%。

（二）商品房销售

2014年全市共销售商品房207.46万平方米，同比增长23.7%。其中，商品住房销售169.25万平方米（共计14307套），同比增长13.1%［其中，90平方米以下30.48万平方米（共计3633套），同比增长15.0%；144平方米以上14.82万平方米（共计790套），同比下降37.7%］；营业性用房销售33.74万平方米，同比增长153.2%；办公用房销售1.80万平方米，同比下降47.4%；其他用房销售2.67万平方米，同比增长112.1%。

全市商品房销售金额85.99亿元，同比增长25.8%。其中，商品住房销售金额54.29亿元，同比增长21.2%（其中，90平方米以下住房销售9.55亿元，同比增长21.1%；144平方米以上住房销售6.5亿元，同比下降6.6%）；营业性用房销售金额28.41亿元，同比增长43.9%；办公用房销售0.98亿元，同比下降67.5%；其他用房销售金额2.31亿元，同比增长199.8%。

（三）新建商品房销售价格

目前安顺市中心城区商品房销售价格整体稳定，主要体现为总体均价和住宅均价同比和环比涨落幅度不大。商铺销售价格因受安顺国际商贸物流中心、黔中商贸物流城、万邦建材大市场等项目销售价格较低的影响，同比下降明显，环比有所下降。

表12014年下半年商品房销售情况

续表

五存在的主要问题

一是房地产开发企业规模小、自有资金不足、抗风险能力差。安顺市房地产开发企业大部分规模较小、资金实力不大、对银行资金依赖度高。在各商业银行项目贷款指标以及个人贷款指标压缩的情况下，房开企业融资困难、融资成本增加、资金紧张，项目推进较为困难。一些在建的房开项目因销售不理想，只好通过暂借民间高利贷来缓解资金困难，当银行贷款不能及时到位时，企业便走向还高利息的深渊，极易引发企业破产倒闭和导致“烂尾楼”“问题楼盘”的产生。

二是商业银行贷款办理困难。目前各家商业银行项目贷款指标以及个人贷款指标和贷款规模依然紧缩，房地产开发项目贷款以及购房户的按揭贷款办理困难，甚至很多购房按揭贷款在通过审批后仍较长时间得不到使用，导致企业运转困难。另外，由于银行的贷款信用审查严格，一些购房户在签订商品房买卖合同之后因信用不过关而不能办理按揭贷款，导致退房情况发生，安顺市区2014年因贷款信用审查不过关而退房的就达200余户，这在一定程度上影响了全市的商品房销售。

三是地方政府及部门对商品房的销售无有效促进措施。房地产业发展主要依托商品房的销售，而商品房的销售又完全是一个市场行为，更易受到银行贷款首付比例、利率和公积金及税收等相关政策的影