物业设备设施管理制度.docx

设备设施管理制度

1

1.0目的1.1通过规范物业公司各项目对公共设备设施的维修保养,确保公共设备设施处于良好的使用状态,满足物业管理服务的要求。

2.0适用范围

2.1适用于物业各项目的公共设备设施管理,基本包括有:配电系统、发电机、电梯、给排水系统、中央空调系统、消防设备设施、安保监控设备、楼宇智能化系统、车辆管理设备及各种物业配套设施等。

3.0职责

3.1工程部经理\主管

3.1.1全面负责设备设施的维修保养管理工作，制定设备设施的管理制度，作业指导书以及年度保养计划。

3.1.2检查和监督设备运行和养护情况。

3.1.3定期组织工程维修部员工学习各项规章制度。

3.2工程部领班

3.2.1执行上级下达的各项维修保养任务。

3.2.2定期检查设备设施使用状态，组织维修保养工作，确保维修保养质量达到要求。

3.3工程部技工

3.3.1服从管理，对设备设施进行维修、保养及运行巡查、操作，并做好记录。4.0方法和过程控制

4.1设备的标识

4.1.1所有工程管理类设备设施记录于《设备设施台账套表》中，重要保养设备制作《设备卡》，粘贴要求统一整齐。

4.2设备设施的建帐

4.2.1工程部负责人对于重大设备负责建立《设备台帐表》，内容包括有：设备名称、规格型号、生产厂家、技术参数等。

4.2.2重大设备指:发电机、中央空调设备、电梯、供配电设备、消防设备、给排水设备、弱电、供气设备等；各设备资料原件应交由资料员建账保管。

4.3设备设施的保养计划

4.3.1工程部负责人对设备设施制定保养计划，并按《设备设施保养计划表》计划执行保养。

4.4设备设施资料的管理

4.4.1工程部对设备设施的资料、操作规程及记录表格进行统一管理，应保持资料的整洁完好，记录表格的字迹清晰、摆放整齐、便于查阅等。

4.5设备的运行

4.5.1设备按不同系统划分为消防系统、供配电系统、中央空调系统、电梯系统、给排水系统、弱电系统。

工程部责任人对不同的设备系统及设备房管理制定相关巡查制度、操作规程及上墙图表等，工程部人员按规定执行，并做好各项运行巡查记录。

4.6设备设施的保修、维修

4.6.1设备设施的故障维修如处于保修期中，工程部应及时积极联系保修单位保修，并做好对保修单位跟进监督管理、验收等工作；工程部做好相关的表格记录。

4.6.2需要外委维修或改造的设备设施，应按物业公司总部邮件请示、立项及合同预算等审批流程

设备设施管理制度

2

操作。

4.6.3工程部对公共设备设施的维修，应按《维修服务管理控制程序》要求执行，维修内容记录于《维修台账》中。

4.6.4重要设备的维修完成后,记录于《维修台账》中，同时在《设备台帐表》中记录。

4.7设备的保养

4.7.1工程部应按保养计划对设备设施进行保养、检查，发现不能处理的问题需及时报告上级处理，并做好记录。

4.8设备的安装及验收

4.8.1对新购置设备，工程部应对设备进行初步的外观查验，发现问题及时联系商家处理。

4.8.2验证合格后的设备应按相关的技术规范进行安装。

4.8.3外单位的设备安装工程应按合同的要求落实，工程部做好记录、监督管理工作。

4.8.4设备设施的验收应按维修合同条款的规定要求执行。

4.9设备的采购

4.9.1设备的采购物业各项目应按《采购过程控制程序》的操作流程执行，并确认所采购的设备规格型号相符合、质量合格，明确保修期限等；如发现质量问题应及时联系商家处理。

5.0设备零件、维修材料的仓库管理

5.0.1库存的设备零件、维修材料、油漆、有毒物品及易燃易爆品，应由专人负责管理；存放环境应注意防火、防潮、防毒及通风；仓库管理应符合国家规范的《仓库管理规定》要求；物品的摆放应分类清晰、整齐统一及方便存取；仓库的进存与出库应记录齐全。

5.1设备的报废

5.1.1可申请报废的情况有：

a)使用年限已到；

b)能耗大，运行极不经济；

c)故障不能修复；

d)不符合环保或其它特殊原因。

5.1.2工程部负责人应按《设备报废申请表》向项目负责人提出申请，并按规定相关流程操作。

5.1.3工程部负责人应对各专业及各种情况的设备设施维修保养制定三级文件作业指导书及记录表格，并报物业总部品质管理部审核。

5.1.4工程部人员按作业指导书规定要求实施操作。

6.0支持性文件

6.1《维修服务管理控制程序》

6.2《仓库管理规定》

6.3《采购过程控制程序》

7.0质量记录表格

7.1《设备设施台账套表》

7.2《设备报