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2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)

1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。

A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法

【答案】ABD

【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，

成本法恰恰不能求取未来时点价格。

2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括()。

A.房地产估价基本术语标准

B.房地产估价规范

C.房地产抵押估价指导意见

D.国有土地上房屋征收评估办法。E,注册房地产估价师管理办法

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是房地产估价的特点。目前我国的技术规范和

职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房

地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。选项E不属于

技术规范和职业道德规范。参见教材P11。

3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，

属于自物权的是()。

A.使用权

B.抵押权

C.所有权

D.租赁权

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产权益的含义。使用权属于用益物权，

抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P53。

4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，

该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。假设

人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，

2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。则可比实例在2017年9

月30日比较价格为()元/m2。

A.7689,12

B.7692,34

C.7723,11

D.7719,87

【答案】A

【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。注意汇率的选取。参见教

材P196。

5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在

选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场

上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。()

【答案】×

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用

于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数

值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发

项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。

6、[试题]在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据()来

选取。

A.估价假设和估价原则

B.价值类型和估价结果

C.估价程序和估价方法

D.估价目的和估价对象

【答案】D

【解析】本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对

性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价

对象，估价依据有所不同。记住“估价目的是龙头”。在各估价要素

中，很多要素都是由估价目的决定的。参见教材P34。

7、[试题]房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，

对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格

进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循

()原则。

A.一致性

B.一贯性

C.谨慎

D.替代

【答案】B

【解析】本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一贯性原则是指

为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采

用相同的估价方法或对待方式进行估价。也就是现在与过去所采用的

估价方法或对待方式应相同，不得随意变更。例如，房地产投资信托

基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房

地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估

时，应采用相同的估价方法。参见教材P172。

8、[试题]以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深

度价格修正率。()

【答案】×

【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。当以标准临街宗

地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正