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[工程类试卷]2004年土地估价师(土地估价实务基础)真题试卷及答案与解析--第1页

2004年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析

一、计算题

答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计

算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整

数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。

1M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积

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为15000m，占用土地面积12480m，该写字楼除10000m自用外，其余部分用于

出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。

经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为

2

50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m，房屋

耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑

2

m，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程

中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实

有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0.2%，房产税为原造价70%

2

的1.2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/m，房屋还原利率及土地还原利率

分别为8%和6%。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地

价和总地价。

2某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为

2

4000m，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面

积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一

2

层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m，其余建筑由该房地产开发公司出

租经营，相关手续均已办理。1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比

较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。经调查，该商场周边区域

有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。

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上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比

待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地

价格的修正幅度。该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每

月比2001年6月的价格上涨0.2%；2003年7月至2004年10月间，平均每月比

2001年6月的价格上涨0.1%。土地还原利率取6%。2．因登记需要，需测算公司

乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司

乙应分摊的土地面积。3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地

面积市场年租金。

3某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政

府规定，