中国商业不动产市场分析及市场预测.docx

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中国商业不动产市场分析及市场预测

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一2019年中国商业不动产发展总览

2019年是商业不动产颇为不易的一年。宏观环境来看，中美贸易摩擦不仅对我国进出口造成重大冲击，更对国人经济前景和消费信心形成不小压力，使民众消费、民间投资明显收缩，令商业市场感受到阵阵寒意。另外，金融监管机构进一步严令收紧资金流向房地产，行业融资渠道受阻、总体资金紧张，土地流拍、商业项目停工消息时有所闻，企业并购、裁员降薪也屡见不鲜，而压力之下的房地产企业高管职务的变动更是连绵不断。房地产行业“不易日子”来临，步入存量时代的商业不动产面临高强度竞争格局。

（一）商业政策

“促进商业消费”政策对大中城市商业形成长期利好。为应对中美贸易摩擦对经济造成的下行压力，同时加速经济结构调整、推进国内消费转型升级，2019年8月27日国务院出台“促进消费20条”，以稳定消费预期、提振消费信心，充分释放消费潜能。同时，上海、北京、成都等大中城市，相继出台促进首店经济和活跃夜间经济相关政策，“首店经济”和“夜间经济”成为2019年商业关键词。相关政策见表1。

表12019年商业不动产相关政策

2019年

出台部委

名称

政策内容摘要

8月27日

国务院办公厅

《关于加快发展流通促进商业消费的意见》

促进流通新业态新模式发展；推动传统流通企业创新转型升级；改造提升商业步行街；加快连锁便利店发展；优化社区便民服务设施；加快发展农村流通体系；扩大农产品流通；拓展出口产品内销渠道；满足优质国外商品消费需求；释放汽车消费潜力；支持绿色智能商品以旧换新；活跃夜间商业和市场；拓宽假日消费空间；搭建品牌商品营销平台；降低流通企业成本费用；鼓励流通企业研发创新；扩大成品油市场准入；发挥财政资金引导作用；加大金融支持力度；优化市场流通环境

10月14日

商务部等14个部门

《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》

利用5年左右时间，指导基础条件好、消费潜力大、国际化水平较高、地方意愿强的城市开展培育建设，基本形成若干立足国内、辐射周边、面向世界的具有全球影响力、吸引力的综合性国际消费中心城市。重点任务有：聚集优质消费资源；建设新型消费商圈；推动消费融合创新；打造消费时尚风向标；加强消费环境建设；完善消费促进机制

11月26日

应急管理部消防救援局

《大型商业综合体消防安全管理规则（试行）》

针对已建成并投入使用且建筑面积不小于5万平方米的商业综合体，对其消防安全责任、建筑消防设施、安全疏散与避难逃生、灭火和应急救援设施、日常消防、消防控制室、用火用电安全、装修施工等十四项作出规定

12月13日

住房和城乡建设部等6部门

《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》

严格登记备案管理；真实发布房源信息；落实网络平台责任；动态监管房源发布；规范住房租赁合同；规范租赁服务收费；保障租赁房屋安全；管控租赁金融业务；加强租赁企业监管；建设租赁服务平台；建立纠纷调处机制；加强部门协同联动；强化行业自律管理；发挥舆论引导作用

资料来源：各政务公开网站、中城商业研究院整理。

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表12019年商业不动产相关政策

（二）投资、供需与价格

1.商业营业用房投资连续三年负增长，办公楼止跌

商业营业用房（简称“商用房”）、办公楼投资分别自2017年、2018年出现负增长。一方面，商用房开发投资持续下降，开发投资额从2018年1.42万亿元降至2019年1.32万亿元，同比下降6.7%，降幅收窄。另一方面，办公楼市场虽总体需求偏弱，但开发投资止跌回升，开发投资额从2018年5996亿元升至2019年6163亿元，同比增长率从-11.3%升至2.8%（见图1、图2）。

图12010～2019年商业营业用房开发投资完成额

图22010～2019年办公楼开发投资完成额

2.商用房新开工面积连续六年负增长，办公楼结束四连降迎反弹

商用房新开工面积自2014年起逐年下降，2019年新开工面积仅1.89亿平方米，同比下降6.0%，为2010年来最低；全年商用房施工面积10亿平方米，同比下降2.2%；2019年商用房竣工面积1.08亿平方米，增长率收窄至-3.9%（见图3、图4）。

图32010～2019年商业营业用房新开工面积、竣工面积

图42010～2019年商业营业用房施工面积

办公楼新开工面积结束了2014年以来的下降趋势，2019年新开工面积7084万平方米，同比上升17.1%；施工面积止跌回升，全年施工面积3.73亿平方米，同比上升3.9%；竣工面积增速由负转正，全年竣工面积3923万平方米，同比上升1%（见图5、图6）。

图52010～2019年办公楼新开工面积、竣工面积

图62010～2019年办公楼