业主大会筹备若干问题课件.pptVIP

业主大会筹备若干问题北京市幸福指针业主大会辅导中心北京市仁和律师事务所孟宪生

业主区分所有权=n建筑物区分所有权+配套设施、场所、场地共有+规划车位法定用益权

建筑物区分所有权=专有所有权+共有部位共权+共同管理权

共同管理权n=共同决定权+排他控制权(维修、维护、养护、改善、清洁、防止侵夺)

建筑物产权平剖示意图

建筑物产权纵向剖面示意图

物业管理区域划分以及业主共有物业示意

《物权法》业主可以设立业主大会、选举业主委员会

共同决定权nn---业主大会、业主委员会决定共同管理、维护责任落实---业主大会行使nnnn---委托专业服务机构---委托物业服务企业

物业管理区域开发建设单位划定nn业主共同决定变更

谁是业主建造人n因合同取得房屋的所有权人n房屋合法继承人、受遗赠人n法院、仲裁机构生效法律文书确定的所有权人n签订买卖合同并交付占有房屋的人（视为业主）。n

筹备制度双启动+筹备组组长

街道办事处建设单位业主代表发起人会议委托筹备组长乡镇人民政府业主大会筹备组首次业主大会会议筹备组长工作报告业主委员会

筹备组组成业主代表不少于2/3nn开发建设单位代表

建议筹备组人数业主代表5-9人n开发建设单位1人n居民委员会1人n上述人员构成筹备组（制定文件，决定程序）筹备组设立秘书组业主志愿者若干人组成（聘用专业人员）nnnnn

业主代表产生业主自荐---相互推荐政府组织业主推荐

首次主大会筹自荐表姓名地址房屋号手机号声明本人是本小区主（或是房屋的共同所有人），愿意自荐成首次主大会筹，如果当，保必要的和精力参加主大会筹工作。本人保如当，将按照筹事履行，不利用便利侵害公共利益以取私利。本人与开企（或者）物服企的利益关系述：自荐人名：推荐意自荐工作正式成员组织宣传

筹备组成立街道办事处公告成员名单时成立n筹备组组长由街道办事处指定n

筹备组应当遵守以下工作原则（一）筹备组组长召集和主持筹备组会议；（二）筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同nn意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记n录签字确认；（四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；n（五）筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；（六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。nn因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者n逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散，符合第十条规定的，业主可以重新申请成立业主大会。

筹备组工作确认业主人数和投票权数nnnnnnn遴选和确认业主委员会委员候选人拟订管理规约拟订业主大会议事规则制订首次业主大会召开方案决定物业管理方式组织召开首次业主大会

筹备组及秘书组的作用筹备组(“立宪”委员会)n筹备组秘书组(选举委员会)n

60日内完成筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：n（一）筹备方案；（二）拟订管理规约草案；nn（三）业主大会议事规则草案；（四）确认业主身份和表决权；nn（五）遴选业主委员会候选人；（六）首次业主大会会议的其他筹备工作。nn上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。n公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。n

业主发起街道办事处召集筹备组工作规则发起人会议投票权登记办法候选人推选办法第一次会议确认产权清册业主大会筹备组确认正式候选人第二次会议业通过管理规约草案通过议事规则草案投票权登记主大会筹备组秘书组候选人审核通过首次业主大会议案第三次会议决定业主大会召开时间发布会议通知、公告发送选票、表决回收选票、表决票唱票公布业主大会投票结果公告《业主大会议事规则》《管理规约》业主委员会业主大会业主委员会备案

筹备组筹备期间自筹备组成立之日起90日筹备完成n

业主大会召开时间业主大会筹备组决定会议期间（一般不超过60日）n延期时间不超过15日n

设立业主大会动机与目的维权？行权？规范管理提升管理能力n厘清权利边界n

业主大会登记与业主大会民事主体地位主体权利n主体的责任n决策者责任问题n