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4业主、业主大会与业主委员会

业主、业主大会与业主委员会在物业管理中具有举足轻重的作用。本章介绍业主的权利和义务，业主大会的筹备和召开，业主大会讨论决定的事项和决议的形成，业主委员会的组成和职责，业主委员会与居民委员会的关系，业主委员会与物业服务企业的关系。管理规约和业主大会议事规则的制定。

房屋所有权有专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权之分，即业主既享受专有权人的权利、又享受共有权人的权利、同时还享受共同管理权人的权利。

业主依法行使对专有部分的占有、使用、收益和处分的权利。业主作为建筑物管理团体的一个成员，享有每个成员应有的表决权、订约权、请求权、选举权、监督权等权利。

（2）业主在物业管理活动中的权利①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业的服务②提议召开业主大会会议，并就物业管理事项提出建议③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议④参加业主大会会议，行使投票权⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用⑩法律、法规规定的其他权利

不得危及建筑物的安全，不得随意变动处于其专有部分内部的共有部分，不得损害其他业主的合法权益。业主在行使共有权时，必须按照共有部分本来的种类、性质、构造来使用。业主在使用共有的楼梯、平台、厕所、大门等设施时，必须顾及他人的利益。业主作为共同管理权人应执行业主大会决议、遵守业主大会章程和管理规约、服从管理人管理、支付共同费用。

②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定⑥法律、法规规定的其他义务

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，就具备了首次业主大会会议的召开条件。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。第二次及以后的业主大会会议，由业主委员会主持召开。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定的时间和周期由业主委员会组织召开。业主大会临时会议是因特殊情况而临时举行的会议。

（7）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用（8）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案（9）改变共有部分的用途（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项

业主大会确定业主投票权数，可按下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（1）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，可按下列方法认定业主人数和总人数：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会对业主大会负责。

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（6）具备必要的工作时间。

业主委员会应自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（1）