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旧城改造项目工作要点介绍

为什么要改造u城市化进程不平衡留下的顽疾，u一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。如何改造二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。（深圳渔民村、田贝村改造）本报告是严格必威体育官网网址的。

几个关键名词u拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。拆迁成本u拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。u定向摘牌u新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1∶0.8，还有拆一赔一u拆赔比u对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。u丈量、确权u村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾u村民股份公司本报告是严格必威体育官网网址的。

与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。u区域经济/房地产项目价值链土地开发项目开发管理运营市政基础设施建设七通一平土地拆迁安置土地开发项目规项目划定位设计项目融资施工管理营销营销运营u商业模式融资出让招商销售销售管理–土地一级运营–向土地所有人收购土地–拆迁和安置–把土地出售/转让给房地产开发商或驻商–房地产开发商–在所购土地上规划并建造房地产等项目–把所建房地产等项目出售/出租给驻商–代理商/中介机构–进行宣传及–帮助开–进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目谈判等工作发商/驻以吸引开发商规划商/驻商来总体及进行土地开单一项–运营管理商发目的建设–负责日常的运营、维修及其它管理本报告是严格必威体育官网网址的。

在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究物业核查公告制定开发方案编制实施方案组建机构物业登记、确权业主访谈编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除可前置，开发主体的合法性确立项目招商确定拆赔方案拆迁动员现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批拆迁谈判办理前期手续开发建设签定拆补协议土地供应申请计划申报风险控制本报告是严格必威体育官网网址的。

前期准备工作流程规划局规划研究编制实施方案组建机构区旧改办审批规划报批主管部门拆迁办公室现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策市政府项目招商审批计划申报市政府本报告是严格必威体育官网网址的。

拆迁实施阶段工作流程拆迁办公室物业核查公告物业登记权属确认业主访谈业主区旧改办确定拆赔方案拆迁动员股份公司谈判小组开发商拆迁谈判签订拆补协议土地供应申请审批区旧改办市国土局本报告是严格必威体育官网网址的。

开发实施阶段工作流程区旧改办规划部门制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理拆迁公司区政府发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁公司开发商风险控制本报告是严格必威体育官网网址的。

旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈企业开发利润及品牌建立企业利益城市功能完善旅游消费升级城市价值提升拆迁、建设模式政府利益旧改项目村民居住环境改善村民社会保障增加城市归属感增强村集体及村民利益改造前改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长极政府、企业、村民三房的利益动态平衡社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损本报告是严格必威体育官网网址的。

三方在拆赔谈判中的具体分工和工作①拆迁政策和实施方案的宣传解释政府②股份公司和村民思想工作③负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案④联合各单位人员组成多个工作小组⑤谈判培训和准备⑥制定谈判策略⑦工作小组进驻大冲村逐户实施谈判⑧谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题①负责村民的联系、召集、组织股份公司②作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作③保证拆迁稳定④已身作则，起到拆迁带头作用①不参与具体谈判工作开发商②与股份公司和村民签订补偿安置协议③实施补偿本报告是严格必威体育官网网址的。

开发模式本报告是严格必威体育官网网址的。

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