不动产与不动产价格课件.pptVIP

第一章不动产与不动产价格第一节不动产一、不动产（Realestate）的概念1、不动产的定义（日、意、中、美）不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。2、不动产实物与权利（1）不动产实物房屋——土地——建筑物构筑物——其他附着物

附1：对一宗土地的基本认识（1）位置；（2）面积；（3）四至；（4）形状；（5）产权状况；（6）利用状况；（7）规划设计要求；（8）出入口方位；（9）土地生熟程度（开发程度）；（10）地质、水文和气象条件。

思考？某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为15000平方米。宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）。宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地草种，内有十字型道路，外有2千米长的道路与国道相连，宗地有11栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋，企业用电来自3000米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全。土地使用权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请根据上述条件，列出已知宗地的个别条件？（07年土估案例真题）

附2：对建筑物的基本认识建筑高度：建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度：建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物占地面积与土地面积的比率；容积率：是指一定地块内总建筑面积与用地面积的比值。

思考？某宗土地面积为1000m2，其上建筑物的占地面积为700m2，建筑物层数为4层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？

（2）不动产权益占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、抵押权、质权、留置权、地役权、地上权3、本书中不动产的含义（1）土地（2）建筑物（3）不动产——房地产是房产和地产的有机结合体，它是指地上房屋建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地，以及由他们所衍生的各种权利。

二、不动产的特性（自学）三、不动产的分类（自学）

第二节不动产价格一、概念指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价。☆不动产价格随市场供求关系变动☆不同的不动产权益对应不同的价格☆价格一般以货币形式支付，也可以实物、股权等形式支付。有用性（效用）二、不动产价格的形成稀缺性有效需求三、不动产价格的类型

1、按价格的形成形式分类1）交易（成交）价格2）市场价格3）理论价格4）公开市场价值—竞争和公开市场条件下形成的价格5）评估价格6）政府指导价或政府定价政府指导价：主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。政府定价：主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。

2、按实物形态分类1）土地价格●生地—没有城市基础设施的土地●熟地—具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地●毛地—现有城区内未经拆迁

?出让价格——一级市场?转让价格——二、三级市场?总地价=面积*单价?单位地价?楼面地价（单位建筑面积地价）?补地价——容积率、用途发生变更总地价、单位地价、楼面地价哪个不能反映不动产价格水平的高低？

思考？例：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m，乙土地2的单价为510元/m，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相2同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？V=700*S＞V=510*S甲乙V甲楼面地价=700*S/5*S=140（元/mV乙楼面地价=510*S/3*S=170（元/m2）2）注意：在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

补地价对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即：补地价＝改变后的地价一改变前的地价例：某宗土地总面积1000m450元／m，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额。2，容积率为3，对应的土地单价为2V总地价1=450*1000=45（万元）V楼面地价=450000/（1000*3）=150（元/m2）V总地价2=150*5*1000=75（万元）V补地价=75-45=30（万元）

2）建筑物价格——总价、单价成交日期一次付清的价格3）不动产（房地产）价格?实际价格?名义价格?现房价格?期房价格?起价交易双方在交易日期约定，分期支付的价格最低价格?标价?成交价?均价报价