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国内物流地产市场分析

1、近期趋势回顾

物流仓储市场承压复苏。从空置率及租金水平来看，多重压力因素导致约一半的监测城市空置率同比有所上升。各市场租金出现不同程度的调整。截至2023年末，三分之一城市的租金较去年同期上涨或持平。

市场需求体现结构性变化。具体来看，来自第三方物流、电商及制造业的租赁需求在各地市场基本保持平稳或仍有一定增幅。硬折扣食品商店这一传统零售类租户在西部城市扩张迅猛，成为成渝市场高标仓需求黑马。部分新兴行业，如跨境电商、生物医药、新能源相关企业，对局部市场的影响力逐步加大，有效提振市场信心，为物流地产市场提供了有力的支撑。其中，跨境电商的大规模租赁在2023年共计贡献了华南五市市场超250万平方米的存量非保税项目租赁成交；多家中资头部药企于京津冀市场迅速扩张仓储需求；新能源供应链上下游企业在成渝、长三角市场持续表现亮眼。

更加健康的需求结构推动去化。尽管大批新项目落成，但多元化趋势加强的市场需求结构推动多个市场净吸纳量显著提升。2023年，全国24个主要城市的物流仓储市场净吸纳量总和达到732万平方米，同比上涨48%；其中，华南五市净吸纳量同比上升179%，京津冀地区净吸纳量同比上升151%。

多地遇仓储供应高峰。2023年，全国24个主要城市物流仓储市场新增供应共计1179万平方米，同比上升22%。其中，长三角地区新增供应同比上升39%，新增供应占总存量的14%；京津冀地区新增供应同比增长6%，新增供应占总存量的20%；华南五市地区新增供应同比上涨221%，新增供应占总存量的20%；成渝地区新增供应同比下降9%，新增供应占总存量的3%。

总体而言，长三角京津冀以及华南五市局部均受到一定的供应冲击降本增效策略吸引升级需求较大体量的新增供应入市及业主即时的租金调整策略推动部分二、三线城市高标仓储项目成本优势显著上升租金门槛降低吸引了家电、家具升级迁入较为明显，乃至制造商轻生产等非传统高标仓储需求的。此外，成本节约型租户跨城市流动的现象也区域范围内呈现挤压式增长态势。例如，廊坊物流市场大量承接北京外溢需求，全年净吸纳量录得818万平方米，达历史峰值。

2、未来展望

随着经济动能持续恢复、各项积极政策接续推出落地、政策效应逐步显现。中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势将继续保持。经济运行的持续好转以及内生动力的持续增强，将有效持续改善社会预期，城乡居民收入预计也将逐步恢复，为消费支出的增长、消费意愿的增强、消费潜力的释放提供坚实基础。中国经济新业态和新动能的快速发展，将进一步促进物流地产市场回升向好，实现供需平衡。2023年第四季度中国物流业景气指数在承压中走出波动的复苏曲线，物流业呈现稳中有进的发展态势。但是，物流地产市场恢复的进程并不是统一、均衡的市场表现将更趋分化。而产业发展与政策导向对物流地产需求的影响面预计也将有所加深。

展望2024年，尽管消费恢复仍面临一定压力，但中国的庞大消费潜能以及日益升级的消费需求为经济持续向好提供了坚实支撑。为了巩固并增强这一向好的经济势头，预计政府将在保持宏观政策取向一致性的前提下，进—步出台一系列改善居民收入预期、提高消费能力、增强消费意愿的积极政策，推动消费从疫后恢复转向持续扩提振有效需求、激发有潜能的消费，还需要适应消费者个性化、多样化消费的趋势。为适应这一趋势，传统综合类电商及社群类平台也正在进行全方位的变革，纷纷通过“内容分享+直播带货”方式提高电商转化率，发展同城零售配送业务，为消费者提供更快捷、高效的购物体验。因此，预计传统电商物流市场总体需求在短期内依然会保持平稳。

随着经济逐渐恢复，实体零售业有望保持回暖趋势，消费场景逐渐得到修复实体零售经营者积极适应市场变化，将采用更灵活的经营策略包括提供个性化服务优化库存管理以及加强线上线下融合以满足消费者需求。实体商超也正发展其即时配送服务，使消费者可以更加便捷地获取所需商品，加速线下传统零售业务的数字化升级。此外，零食折扣店与平价超市拓店步伐显著加快，进一步辐射广大下沉市场，将推动线下零售市场不断开辟新的增长空间，线上线下消费潜力的释放，不仅有望为消费市场渐进式恢复提供助力，也将满足消费者多元化的购物需求，为相关物流仓储需求复苏提供更广泛的支持。

随着我国经济及消费不断升级，电商产业的商速增长推动着国内的物流行业不断向规模化和专业化发展，从而带来了大量的物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体需求及其他增值服务需求，使物流地产在众多的产业地产中呈欣欣向荣之势，也吸引了多方势力参与其中。

包括我们熟知的传统物流地产企业，如以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商；

同时也有巨头电商将物流地产作为着重的发力点，如苏宁专门设立