工业用地出让实行弹性年限和后评价之必要性的探讨.pdfVIP

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移到土地级差地租低的区域。级差化。当土地的级差地租提高时，要

的５０年长年限的土地使用权限地租高的区域土地让位给优势产求该土地的使用性质或能级要有

制了土地资源向优势产业和扶持业和新兴产业，特别是战略性新兴相应的提高。

产业的有效配置。产业（节能环保、新一代信息技术、从外部因素来讲，中国经济

２．无法克服工业土地比较生物、高端装备制造、新能源、新材的高速发展，到了转变经济发展

效益低下的内生性因素料和新能源汽车等产业）。比如张模式调整产业结构的阶段，上海

即便在工业用地初次出让时江园区在建设初期，在园区北部引在这方面必须走在前列，也有条

进行产业定位、企业投入产出和进了一批小家电制造业等。随着上件走在前列。

用地强度的严格把关，现行土地海经济结构的升级和张江经济区从区域因素来讲，如张江高

出让方式仍无法克服工业土地比位条件的提升，比较效益低下的小科技园区，就因陆家嘴金融贸易

较效益低下的内生性因素。家电制造业就不适合留在张江高区的东扩大大地提升了区位条

土地比较效益是“土地相对科技园区了。件；上海市没有其他开发区像张

效益”，是横向比较后得出的结（２）企业经营状况江高科技园区那样有两个地铁二

果。“轻纺产业土地比较效益下企业经营状况是动态的，可号线站点、能最有效地接受两个

降”就是与同一区域的汽车产业、能会存在长期达不到立项备案、国际机场带来的辐射效应。

集成电路产业等其它制造业所获申请核准报告、可行性研究报告有些产业发展并没有到产业

得土地单位面积经济效益相比较等批文所规定的纲要产能、土地生命周期的后阶段，但其土地产

后得出的结果。尽管该区域的“轻产出效益，或企业经营出现状况。出效益不占比较优势，影响土地

纺产业土地效益”可能比其他区域这种情景一开始很难预料，但随价值的因素发生了变化，即区位

的“轻纺产业土地效益”要高。着时间的推移会在有些企业发条件发生变化后．该区域发展高

内生性因素可以理解为动态生。应该通过建立评估制度及时端产业（或改变用途）可以使土地

的、随时间的推移早晚要发生的地淘汰该类企业。把土地腾给优得到该时期的最高最佳利用。张

因素。在工业用地出让时，除了势企业。江高科技园区的部分产业和金桥

正确的产业定位和招商引资把（３）影响土地价值的因素变出口加工区的大部分产业就属于

关．下列三个主要的工业土地比化这种情况。

较效益低下或没有达到最高最佳影响土地价值的因素按照估内生性因素始终存在，当它

使用的内生性因素是很难避免价理论来划分，有一般因素、区域发酵到一定程度时，需要有效的

的：产业生命周期、企业经营状况因素和个别因素。一般因素也可机制进行解决。而现行的供地方

和影响土地价值的因素变化。称之