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昆明走廊商铺投资分析

一、昆明走廊区位

（一）位置描述

（1）坐落。位于城市商业中心CBO、城市中央高尚生活区CLD的腹地三

市街与青年路核心商圈的交汇处；毗邻新西南广场，建址于原西南文化城，是云

南首家SHOPPINGMALL新西南广场的配套项目之一，再加上周遭高消费能力

的商务生活环境，昆明走廊赢得了商业地产运营中首当其冲的关键要素“地段”

的青睐。

（2）方位。昆明走廊，该项目位于昆明市青年路与人民中路交汇处，北接

人民中路，南临金鹰国际，东面与新西南广场相邻，处于市中心，与大型购物中

心新西南广场、金鹰国际相接，商业氛围成熟，地理位置优越。

（二）交通描述

（1）出入可利用的交通工具。城市中心的交通枢钮，1、2、54、61、69、

95、102、103、78、83、71、74等多路公交车。

（2）道路状况。昆明走廊与四周建筑物相连的道路属于一般等级的双车道，

路面平整，无大碍，但对于人流量高潮期时，车辆还是会出现拥挤。但是相对于

处于繁华市中心来说，其道路状况还是良好的。

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图片2

图片4图片3

（3）停车位状况。目前昆明走廊停车位:145，应该说停车位是严重不足的，

对于这段人流量，车流量都较大的地方，这个停车位的数量是明显不足的。

（三）周围环境和景观描述

（1）自然环境。昆明走廊处于二环以内，近市中心，北近翠湖，空气较为

清新。但是周边沿路本身不宽，停车位明显不足，表现在路边停车拥挤，加重交

通不便。同时，在我自己实地踏勘后，也发现该区下水道，污水排水系统较差，

在有一段地明显闻到异味。这是一个不足点，值得注意。

（2）人文环境。以年轻、时尚、特色餐饮消费为主题，运用艺术灯箱、爱

情斑马线及其主题雕塑元素，渲染出了昆明独树一帜的爱情餐饮街区，将餐饮休

闲与文化消费、情感交流、审美体验进行了较好的融合。主要的消费群体是具有

小资情结的年轻消费和周边商务白领消费。

（四）外部配套设施

学校：盘龙一中、长春小学、螺峰小学；医院:红会医院、华美整形医院；

银行:招商银行、人民银行、农业银行、华夏银行；其他:新华书店、云南美术

馆、云南古玩城、新西南电影超市。

（五）物业现状。竣工，占地面积：3000平方米，建筑面积：20575平方米，开

工时间：2004-11-13，竣工时间：2005-10-15，总户数：225，开发商：云南

百大房地产有限公司，投资商：西南商业大厦股份有限公司，代理商：深圳至祥

（昆明）置业，占地面积：82000平方米，总建筑面积：508500平方米，开发商：

天津昆明走廊投资有限公司物业管理公司。

二、“昆明走廊”在该区位定位的商业业态（主要业态为餐饮）发分析

（1）商业街定位的理论

1、变商业街的“购物街”为“生活街”。

功能革命论认为：人的日常活动主要分布于三个生活空间，即第一空间(居

住场所)，第二空间(工作场所)，第三空间(购物休闲场所)。要提高人的生活质

量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二

生活空间的逗留时间的减少，第三生活空间的活动时间,因此，必须把提高第三

生活空间的质量作为提高人们生活质量的关键点。商业街恰恰是都市中最主要的

第三生活空间。

传统商业街的功能大多以购物为主，这种单一化的功能定位固定了商业街的

思维定式，束缚了商业街的拓展空间。从人的需求发展方向来看，有形商品的充

分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们

的消费生活中，保健、文化娱乐、修养等方面的支出比重会逐步增加很显然，

商业街传统的单一化功能就很难适应这种变化了的市场环境。商业街的经营观念

出现了相应的变化：变传统的“购物街”为“生活街”。即商业街不仅仅是一个

购物场所，而是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。“生

活街”这一观念的创新，为商业街的重新繁荣与振兴指明了一条努力的途径。

2、“豪布斯卡”原则。

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