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商业银行金融产品手册

第一章个人主要金融产品

个人住房一手房按揭贷款

定义

个人住房一手房按揭贷款是指售房人为开发商个人住房贷款，即银行

与房地产开发商签订贷款合作协议，借款人以所购房屋作抵押向银行贷款，

并由开发商承担阶段性保证担保贷款方式。按开发商是否具有完全房屋产

权划分为期房和现房贷款两类。

特点

售房人为开发商，期房贷款居多，涉及贷款行、借款人和开发商三者

关系。

贷款额度、期限和利率

贷款额度一般最高不得超过房价80%；贷款期限目前最长不超过30年；

贷款利率执行人民银行规定个人住房贷款利率。如遇利率调整，则于次年1

月1日起执行。现行利率为：5年以下为5.31%，5年以上为5.58%。

还本付息方式

在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款

方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款，还款

日确定在每月20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式计算公式详见

《个人住房贷款还款方式计算模式》。

收益点

有利于调整银行信贷结构，增加信贷资产多元化；

2、采取按月分期还款方式，有利于增加银行资产流动性；

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3、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务发

展，综合效益明显；

4、由于一手楼按揭贷款大都采用以所购房屋作抵押贷款贷款方式，风

险较小。

风险防范要点

1、要严格审查开发商法人资格、开发能力、销售业绩及经营者素质；

审查项目合法性；审查项目资金落实情况和市场销售前景。

2、贷款行与开发商签订阶段性保证担保合同，明确保证担保范围、责

任、期限和处置措施。督促开发商在规定时间办妥房屋抵押登记手续。

3、对期房按揭贷款，一要加强对开发商资金管理，防止挪用贷款；二

是对期房进行估价，防止利用虚假按揭套取银行信贷资金。

4、贷款行可委托评估机构对拟提供按揭贷款楼盘进行价格评估，明确

规定按揭贷款最高额度不得超过评估值80%。

5、贷款行开发房地产贷款项目要与个人按揭贷款结合起来，既促进个

人住房信贷业务发展，又收回房地产开发项目贷款。

个人住房二手房贷款

定义

个人住房二手房贷款是指购房人以通过房地产市场购买房屋作抵押，

向银行申请用于支付部分购房款贷款，也称售房人为个人住房贷款。

特点

个人住房二手房贷款是指购房人以通过房地产市场购买房屋作抵押，

向银行申请用于支付部分购房款贷款，也称售房人为个人住房贷款。

贷款额度、期限和利率

二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格50%。

贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已

使用年限。贷款利率执行人民银行规定个人住房贷款利率。

还本付息方式

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在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款

方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款还款日

确定在每月20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式计算公式详见《个

人住房贷款还款方式计算模式》。

收益点

1、有利于调整银行信贷结构，促进信贷资产多元化和优良化；

2、采取按月分期还款方式，有利于增加银行资产流动性；

3、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务发

展，综合效益明显；

4、有利于增加个人结算业务。

风险防范要点

1、交易房屋必须是具有完全产权且经有权部门批准上市房屋；

2、交易合同必须经过有权部门鉴证；

3、贷款行要对交易房屋价格进行评估，或委托评估机构进行评估；

4、必须在办妥房屋抵押登记手续和房屋保险之后，贷款行才能发放贷

款。