不动产估价5比较法课件.pptxVIP

第五章

第一节比较法的基本原理1.比较法的概念是将估价对象与在估价时点的近期已交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.比较法的理论依据替代原理。

二、比较法适用的范围和条件1.比较法适用的范围：①具有交易性的房地产市场②房地产交易实例丰富多样③评估对象本身具备可交易性。2.比较法适用的条件：同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。

第二节比较法估价过程

一、估价对象的状况评定1、明确估价对象一般因素、区域因素、个别因素等等2、明确估价目的3、明确估价时点4、明确评估价值的内涵

二、搜集交易实例的主要内容I、搜集交易实例的主要依据1.交易双方的基本情况和交易目的；2.交易实例房地产状况；3.成交日期；4.成交价格；5.付款方式；6.交易情况。搜集交易实例时，要注意所搜集内容的统一性和规范性、真实性和可靠性。

II、搜集交易实例的途径1.查阅政府部门房地产交易等有关资料。2.查阅报刊上有关房地产租售信息资料。3.参加房地产交易展示会了解有关资料。4.向交易当事人等人员了解有关资料5.以购房者身份了解有关资料。6.同行之间相互提供。7.房地产中介机构。

三、可比实例的选取I、总体要求

II、具体要求1.位置：所处地区相同或类似；2.土地用途、规模相同等；3.价格类型与估价目的相同；4.交易情况相同；5.权利性质相同；6.建筑物的结构、年代、条件等；7.成交日期与估价时点相近；8.成交价格是正常价格或可修正为正常价格，剔除异常案例（误差30%以内）。

四、建立价格可比基础I、统一付款方式:一次性付清【例】某宗房地产的交易总价款200万其中首付30%，一年后再付40万元。其余由银行贷款，期限为20年。若贷款年利率为6%，资金年贴现率为8%。则在成交之日时的一次性付清的价格为？200×30%+40/(1+8%)+100=197.037(万元)

II、统一采用单价III、统一币种和货币单位IV、统一面积内涵1.使用面积→建筑面积；2.套内建筑面积→建筑面积；3.使用面积→套内建筑面积套内建筑面积建筑面积建筑面积套内建筑面下的价格积下的价格＝×使用面积建筑面积使用面积下的价格下的价格＝×建筑面积使用面积套内建筑面使用面积积下的价格下的价格×＝套内建筑面积

1.平方米下的价格=亩下的价格÷666.672.平方米下的价格=公项下的价格÷100003.平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.7644.平方米下的价格=坪下的价格×0.303

【例】现有两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。若两宗交易实例均为可比实例，试求其可比价格（建立可比价格基础）。(年利率8%；1美元=8.3元人民币；使用面积：建筑面积=0.75:1)

【解】P=[16+32/(1+8%)+32/(1+8%)]/200*100000.5甲=3821.1(元人民币/平方米·建面)P乙=150000/2500×8.3×0.75×10.764=4020.4(元人民币/平方米·建面)

五、交易情况修正I、造成成交价格不正常的原因1.存在利害关系。2.急于买卖。3.不了解市场行情。4.特别动机或偏好5.特殊交易方式。6.交易税费转嫁。7.相邻房地产的合并交易。8.债权债务关系的影响。

II、交易情况修正的方法1.一般公式＃交易情况修正系数以正常价格为基准来确定。2.常用公式设可比实例成交价格偏离正常价格±S%，有：1可比实例成交价格×———=正常价格1±S%或:100可比实例成交价格×———=正常价格100±S

III、交易税费非正常负担的修正⑴买方负担全部税费—=⑵卖方负担所有税费=+羊毛出在羊身上！

【例】

解：

【例】

解：正常成交价格+应由买方负担的税费=合同价格正常成交价格+正常成交价格×5%=2625元/平方米即：正常成交价格=2625/(1+5%)=2500元/平方米

六、交易日期修正I、一般公式：＃交易日期修正系数应以成交日期的价格为基准来确定。

----可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。【例】解：

【例】解：9000

七、房地产状况修正房地产状况修正的内容：区位实物权益

1.区位状况修正⑴区位状况：⑵区位状况修正：⑶区位状况修正的内容：

⑴权益状况：⑵权益状况修正：⑶权益状况修正的内容：

3.实物状况修正对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为估价对象房地产实物状况下的价格。①土地：②建