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抵押估价的程序及要点提纲

一、了解估价对象

当我们接到一单估价业务时，第一步是要了解估价对象，可以

通过查看产权证资料（是否齐全）以及询问客户来了解我们要估价的

对象是什么，是一幢厂房，还是一块纯土地，或者是住宅、商铺、酒

店之类。因为不同的项目所运用的估价方法是不一样的，查看的重点

也不一样，估价的依据一也不一样。

二、明确估价目的

简单地说，就是客户需要做的这份报告是拿去做什么用的，有的是

课税，有的是转让，还有司法鉴定，保险、资产重组、企业上市等等，

最多的抵押，主要是提供给银行或担保公司，征收补偿

三、现场查看

四至：周边情况、主要道路、配套设施、交通

拍照片：外景、内景、细节

描述：厂房：基础、层高、建筑材料和结构，包括钢结构，

砖混、钢混

住宅：内部装修、层高、格局

商铺：格局、层高、位置

土地：位置、平整情况

四、资料查阅

住宅：房价

商铺：租金、成交价

厂房：造价

土地：区片综合价

五、估价方法

1、市场比较法

选取一定数量，符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然

后与估价对象进行比较，对成交价格进行修正。

适用于经常发生交易的房地产，比如住宅。

关键：a搜集交易实例

b大致相同：比如钢砼结构、砖混结构

c调整规模范围：0.52

d调整系数的确定：科学性和艺术性的结合

2、收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换成价值来求取

估价对象价值的方法

适用对象，有收益的房地产，如商铺、写字楼、加油站等

关键：a求取净收益：有效毛收益—运营费用（出租、营业）

b确定收益期限（）

c求取报酬率V=A/Y[1—1/(1+Y)n](@1累加法：无

风险报酬率+风险补偿@2市场提取法：Y=A/V,求得Y)

3、成本法

求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购

建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

运用：在建工程、厂房、公益用房、机构

商品房开发价格构成1、土地取得费

2、土地开发费

3、管理费用

4、开发利润

折旧包括1、折旧：老化、磨损、损毁

2、功能折旧：缺乏、落后、过剩（层高过高）

3、外部折旧:居住区旁兴建工厂（经济不景气，一

般用成本法来求取）（房屋完损等级评定有关规定）

4、假设开发法

预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及

应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后*开发建设的

必要支出及应得利润，两者想减求得估价对象价值

适用对象：开发用地、在建工程、可重新改造的旧房

开发完成后价值毛用市场法、收益法或长期趋势法求取，后续

必要支出及应得利润通常分为取得税费，开发成本，管理费用、投

资利息、开发利润

5、长期趋势法

运用预测科学的有关理论与方法，特别是时间序列分析和回归

分析、推测、判断房地产未来价格的方法

适用于价格无明显季节波动的房地产

具备条件：估价对象或类似房地产过去至现在较长时期

的历史

价格资料，并且历史价格资料真实，可靠

平均增减量法:价格的变动过程是持续上升或下降，且做

**接近

平均发展速*法：价格的变动过程是持续上升或下降，

且幅度接近

移动平均法：

案例讲解：A、住宅报告

B、厂房报告