招商基金蛇口租赁住房REIT(180502.SZ)申购价值分析.pdfVIP

目录

1.基础发行要素4

2.底层基础资产介绍4

2.1地处南山区蛇口自贸区，租房市场需求旺盛4

2.2原始权益人招商公寓管理资源与运营经验丰富5

3.盈利能力逐年上升，净利率领先可比REITs7

3.1项目资产已进入稳定运营期，收入占比稳定7

3.2营收、净利润逐年上升，净利率高于可比REITs中值8

4.项目现金流独立性和稳定性较强9

4.1出租率预期保持高位，租金收缴率超过98%10

4.2租金水平稳步提升，且高于可比REITs均值11

4.3租户集中度较低，租约集中到期风险可控12

5.项目估值对比14

5.1预测本基金2024年年化净现金流分派率略高于可比REITs14

5.2项目折现率与可比REITs接近，资产评估增值率显著较高15

5.3P/FFO低于可比REITs均值，P/NAV高于后者均值15

6.风险提示16

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共18页简单金融成就梦想

图表目录

图1：太子湾项目区位图5

图2：林下项目区位图5

图3：招商公寓股权结构6

图4：原始权益人报告期营收、净利润（单位：亿元）6

图5：原始权益人报告期毛利率、净利率水平（单位：%）6

图6：招商基金蛇口租赁住房REIT收入构成(单位：%)7

图7：招商基金蛇口租赁住房REIT营业收入、净利润(单位：亿元)8

图8：2021年-2025年招商基金蛇口租赁住房REIT基础设施项目历史及预期出租

率（单位：％）10

图9：2024年1-6月招商基金蛇口租赁住房REIT基础设施项目与可比REITs平均

租金单价（单位：元/㎡/月）11

图10：截至2024年6月末，太子湾项目租约到期面积月度分布情况（单位：平方

米、％）13

图11：截至2024年6月末，林下项目租约到期面积月度分布情况（单位：平方米、％）

13

图12：截至2024年6月末，本项目配套商业部分租约到期分布情况（单位：平方

米、％）14

图13：本项目与可比REITs项目资产的估值折现率对比（单位：%）15