业主业主大会业主委员会课件.pptVIP

三、业主要具备的三种意识

1.业主业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。简称业主。使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。包括：（1）与业主共同居住的亲友；（2）物业的租户。使用人没有物的最，例如物的置。

（1）《业主大会议事规则》（简称《议事规则》）（2）《管理规约》或《临时管理规约》

第一节业主与物业使用人二业主的三个层次指产权多元化情况下的独立产权人。由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并向业主大会负责。

三、业主应具备的三种意识

三、业主应具备的三种意识（一）权利意识

三、业主应具备的三种意识1）业主的知情权主要针对以下三方面：①对物业自身状况的知情；②对物业管理主体的知情；③对物业管理的知情。

三、业主应具备的三种意识3）选择权的含义：②意味你将接受选择结果，即大多数人的选择；③对选择的代价的承受；④不得以放弃权利不履行义务。

三、业主应具备的三种意识主行使的内容：?主大会事的制定?管理的制定?主委会的?物服企?修金的管理

三、业主应具备的三种意识（2）业主大会的职责（权利和义务）——决定权物业管理的一切重大事项由业主大会决定。（3）业主委员会的职责（权利和义务）——执行权注意：大多数人的命运不能由少数人决定。

三、业主应具备的三种意识（1）不仅仅是工作作风、工作方法，民主是现代社会的基本制度之一；

三、业主应具备的三种意识

三、业主应具备的三种意识物业管理活动中的纠纷通常涉及三个方面的问题：1）业主和开发商（建设单位）的矛盾；2）业主和物业服务企业的矛盾；3）业主之间的矛盾。

三、业主应具备的三种意识（二）自治意识群体中集体思想的归纳、表达与实施。

2.自律最本质的是界定和谐社会个人自由与自我约束的边界，尊重他人的自由。法律、法规主要体现的是公共利益对所有权的限制，管理规约主要体现私人利益对所有权的限制。

只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。注意两个边界：（2）物业管理活动。

3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

7）改建、重建建筑物及其附属设施；9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议和临时会议三种。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

（1）确并公示主身份、主人数以及所有的有部分面；（2）确定首次主大会会召开的、地点、形式和内容；（3）草管理主大会事（4）依法确定首次主大会会表决（5）制定主委会委候人生法，确定主委会委候人名（6）制定主委会法；

1）表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》；2）选举业主委员会；

首次业主大会会议通过《业主大会议事规则》后，定期会议和临时会议的运作方式就由《议事规则》来决定。

②《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会章程》等文件的审议与修订；③决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘；④专项维修资金使用、续筹方案的决定；⑤业主委员会的换届选举与委员的增减；⑥决定有关业主共同利益的其他事项。

有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议：①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；③《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定的其他情况。临时会议一般是一事一议。

业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。会议内容必须与物业管理有关。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

1.业主大会会议有两种类型：全体大会和代表会议如果采用代表会议形式，则代表的投票权是一个重要的问题：（2）仅能行使自己原有的代表权（扮演联系人的角色）。

2.业主大会会议采用两种形式：（1）集体讨论：容易达成统一意见，但需要业主有一致的时间，需要场地，成本较高；（2）书面征求意见：容易组织，成本低，但不容易达成一致理解和决定。