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2022年1－9月深圳地产市场解析与后市预

测

今年，深圳房地产市场交织着国家宏观调控和城市规划两条主线：宏

观调控方面，随着相关土地、金融政策的相继出台，土地出让得到有

力掌握，出让程序更趋规范，同时，央行紧缩银根，信贷快速收紧，

房地产准入门槛大大提高，短期内对投资过快增长有平抑作用，长远

看有利于房地产行业的持续、稳定、健康进展；市政规划方面，土地

出让高度集中于关外地区，可以预见，将来将是关外地产的时代，而

且伴随着地铁网的建设，将加速关外地产的成熟，进而成为将来楼市

的主战场，同时，随着大珠三角战略的实施、西部通道的规划建设、

中心区配套的日渐完善、宝安中心区的成熟，深圳城市心理版图将会

空前扩张，城市重心将会西移。

前三季：市场投资趋于稳健

房地产开发规模得到有效掌握，供需失衡得到缓解。

今年前三季度，市场总体表现是投资增长趋于稳健，房地产开发

规模得到有效掌握，施工面积、竣工面积尤其是新开工面积均有不同

幅度下降；市场供应方面，批准预售供应稳步增长，供需失衡得到缓

解；另一方面市场需求照旧旺盛，销售面积大幅增长，商品房空置面

积削减，同时二手房增长迅猛，大有与二级市场一争雌雄之势。

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房价在关内土地稀缺和需求高涨的拉动下，呈现小幅攀升，不过

仍旧处于较合理的区间。

四季度：房价将呈现分化态势

南山楼价会有肯定上扬，宝安中心区楼价靠近6000元／平方米。

进入第四季度以来，由于秋交会的拉动，九、十月的深圳市场变

得特别活跃。据中原深港讨论中心监测统计，九月深圳共有1个写字

楼项目和7个住宅项目入市，总建筑面积约80万平方米。此外，另

有约30个项目在九月进行认筹、解筹等推售活动，奠定了后市坚实

的市场供应基础。

可以估计，第四季度深圳市场的新盘供应将以南山、宝安、红树

湾片区的大盘和福田中心区的小户供应为主。从近期楼盘火爆认筹的

状况来看，旺盛的市场需求将会连续释放，而由于红树湾豪宅和南山、

关外楼盘的大量入市，房价将会呈现分化态势。

就市场供应而言，虽然近年深圳始终严控土地出让，但是许多开

发商早在此前就有意识地进行了土地储备，主要的大型开发商手里都

握有不少地块，而且实力相对雄厚，信贷紧缩对于他们的开发进度不

会有根本性影响。同时，依据中原深港讨论中心对在建及筹建项目的

监测统计，2022至2022年的深圳市场仍有大量楼盘入市，高端住宅

如红树湾、香蜜湖片区仍有相当的供应量，南山由于西部通道的规划

建设，楼价会有肯定的上扬。在关外，宝安中心区的楼价也渐渐靠近

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6000元／平方米大关，坂田万科城的洋房均价也达到了5500元／平

方米，整体市场的同质、同类、同区位楼盘的价格信任将会有肯定程

度的上涨。

需求方面，依据国土房产局和中原在秋交会进行的大型联合调研

显示，28.5％的意向购房者方案在半年内置业深圳，可见市场需求足

以支撑将来一段时间的楼市富强；消费者对于将来房价的预期也比较

理性，54.8％的受访者认为将来一年深圳的房价会上涨，认为会下