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不动产登记制度

一、不动产登记的目的和意义动产占有物权排他公示不动产占有与产权不统一登记任意可知悉状态明确物之归属维护交易安全

二、不动产登记制度类型

三、我国不动产登记制度（一）类型权利登记模式，并吸收托伦斯登记制度的发证制度。

（二）不动产登记的效力1.一般情况，不动产物权经登记生效“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2.特殊情况（1）法院、仲裁委员的法律文书、人民政府的征收决定，自这些法律文件生效时发生效力。（2）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或遗赠开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。未经登记，不能取得处分权（4）土地承包经营权自承包合同生效时发生法律效力。3.不动产登记薄记载的内容为物权内容。

（三）不动产登记的机构|由不动产所在地的登记机构办理|分属不同管理机构国际比较

分属不同管理机构

目前不动产登记模式的问题|重复登记、遗漏登记、错误登记引发多起行政复议或诉讼|分散登记导致房屋、土地双重抵押，融资增加金融风险等等。

（四）不动产登记收费|房屋按件收取费用（包含证书费）住宅每件80元，非住宅每件550元|申请人（权利承受人）缴纳|官方更正、查封、注销不收费，权利人申请补领叫证书费|农民于宅基地上盖房登记，不收费|经适房、权利人申请变更登记减半收取

（五）我国不动产登记改革的难题、进程及展望1.问题|分散登记和多头管理：登记信息混乱|法律模式不统一物权法第9条规定了一般登记原则，即登记要件主义，不登记不生效，但第127条又规定了一个例外情况，农村土地承包经营权自合同生效时设立，采取登记对抗主义，即自愿登记。

2.进程展望|《物权法》（2007年）：国家对不动产实行统一登记制度”，统一登记的范围、登记机构和登记办法等|2013.3月《国务院机构改革和职能转变方案》（1）房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合应于2013年4月底前完成，（2）2014年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。|专家观点：以土地为核心

四、不动产登记的类型（一）总登记在一定时间内对辖区内或特定区域内全部土地或房产进行的全面登记。针对所有地产和房产的一种普遍性登记，

（二）初始登记设立土地权利和房屋权利而进行的登记。?国有建设用地使用权?集体土地所有权|土地初始登记?集体建设用地使用权?土地抵押权?地役权|房屋所有权初始登记、房屋抵押

（三）变更登记|土地?权利人改变?权利人名称、地址改变?土地用途变更|房屋：所有权转移——权利人改变所有权变更——名称、地址、

（四）注销登记|土地：使用权、抵押权、地役权注销|房屋所有权、抵押权注销

（五）特殊登记1.更正登记官方发现有错误，更正权利人认为有错误，申请更正。2.异议登记利害关系人认为登记薄记载事项错误，而权利人不同意更正的，申请异议登记。登记期间，权利人处分土地或房屋申请登记的，登记机构不予办理。异议登记后，申请日在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

3.预告登记预告登记期间，未经预告权利人同意，不得办理不动产权利的变更登记或者不动产抵押权、地役权登记。|可申请办理的情形——土地使用权转让——预购商品房——以预购商品房设定抵押——房屋所有权转让、抵押

六、不动产登记信息公开查询制度（一）土地登记资料的查询范围|土地登记结果：土地登记卡和宗地图权属来源文件|原始登记资料：土地登记申请书地籍调查表地籍图

（二）房屋登记公开查询的范围1.空开查询的信息|房屋自然状况|房屋权利状况2.限制查询的信息——原始登记|产权人或其委托人|房屋继承人、受赠人或受遗赠人|国家安全、公安、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门|仲裁、诉讼案件的当事人

（三）土地登记资料的查询办法和限制1.允许查询的主体自己查、委托代理人、登记代理结构查2.查询要求

一、什么是产权？|企业产权制度：产权明晰|房地产产权|知识产权|“小产权房”

什么是产权？|财产？物？还是其它？

她在想什么呢？对于这辆车她可能会有几种权利？

第一种观点：|产权是一种所有权，它包括对财产的终极所有权、经营权、直接使用权和使用财产的受益权，以及使用受益权的转让权。

第二种观点：|所谓产权是所有权（PropertyRights）的另一种译法，按照马克思经济理论的科学表述，它是指财产关系或所有制关系在法律上的反映。

第三种观点|产权是反映经济主体对财产的权力关系的概念。

第四种观点|产权既不等于原义的所有权关系，也不能脱离所有权关系，产权实际上是以所有权为核心的财产权利的总称。

法律意义上的产权|应该是指财