商务写字楼分类及标准资料.pdf

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商务写字楼基本知识

1、写字楼特点

在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要

的交流工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。因此，办公的场所就是

写字的场所，故称为“写字楼”。

我国过去称为办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭，

对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放，市场经济的确立

和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、

不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服

务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起（见表1—2）。

表1—2写字楼和办公楼比较表

比较内容位置间隔房间大小公共性使用者地位形象产权

写字楼中心地段灵活开敞大平等主体重要多样性

办公楼非中心地段不灵活封闭小非平等主体次要单一性

写字楼的需求与企业发展规模密切相关（图1—2）。当企业规模小时，它会

选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，

业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁

移，促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，

重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。

2、我国写字楼的演变阶段

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第一阶段：传统办公楼占主导地位。它具有两大特点：立足于自然通风和采

光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，

较小的开间和进深尺寸。如：3.6~4.0米的开间、5~8米的进深等，层高一般也

在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土框架结构，但是使用空

间仍然按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，

工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点也非常明显，表

现在空间利用率低，缺乏灵活性。

图1—2企业规模、成长与办公场所对应关系

新小企业—————————→住宅、ＳＯＨＯ、商住公寓，自有物业为主

↓

中型企业—————————→高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主

↓

大集团企业—————————→高档办公楼、甲级写字楼，自建物业

↓

网络大公司—————————→公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用

第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间实效，

该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应

有的重视。

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第三阶段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味，周围环境优

雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室，即景

观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活的隔断和绿化来

保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。

第四阶段：智能化办公楼。20世纪70~80年代，随着信息时代的到来，世

界上出现了一批举世公认的智能建筑，集中绝大部分时办公楼；20世纪90年代，

我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继

3A之后，目前又细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋

势。

3、写字楼分类标准与等级

美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写

字楼最适合市场要求，高档的装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使

公司形象和地位得到提升。B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上

现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施

缺乏的写字楼从建成起就被列入