[合同协议]夔州时代大厦营销策划思路要点.docVIP

DATA（日期）：2011年6月17日

TO（客户）：重庆环彬物业（集团）有限公司ATTN（收件人）：董事长

FROM：重庆市同高房地产经纪有限公司RE:夔州·时代大厦――项目营销策划案

重庆环彬集团

《夔州·时代大厦营销策划案》

支持团队：时间：二00九年三月十三日

目录

前言……………3页

地块价值及周边环境…………4页

一、地块状况

二、地块周边环境

三、地块区位的SWOT分析

四、提升和展现地块价值

规划与设计……………………9页

一、园区规划

二、主要经济技术指标

三、建筑与结构设计

四、消防设计

五、规划设计靓点提升

六、规划与设计的价值延展

奉节房地产市场与项目市场调研……………12页

一、奉节房地产市场背景

二、奉节房地产市场现状

三、项目市场的调查与研究

四、项目的市场定位

五、调研结论综合描述

投资与收益……………………20页

一、总体投资与收益

二、前期投资与收益

项目风险与风险规避……………30页

一、项目风险性评估

二、资金运作的风险性

三、经济与政策及市场风险

开发策略与组织管理……………33页

一、开发策略

二、组织建设与工程管理

项目形象与项目识别……………38页

一、楼盘形象定位

二、楼盘形象的基础与和目标

三、楼盘品质形象

四、企业行为形象

五、员工行为形象

六、楼盘形象识别系统

楼盘营销与楼盘推广……………41页

一、营销战略

二、营销阶段主题与阶段目标

三、营销技术策略

四、营销执行

五、楼盘首期——多层入市

招商与物管………………………47页

一、招商

二、物管

方案评估与说明…………………48页

夔州·时代大厦项目营销策划方案

前言

以项目投资成功为目标

以项目投资安全为目的

统筹兼顾目的和目标

—夔州·时代大厦项目营销指导方针

夔州·时代大厦地处城市郊区，开发规模近7万平方米，动态投资净近2个亿，销售收入约2.8个亿，环彬集团已获取该宗土地开发权

基于现实需要，该项目将只能在以下环境状态中进入实施阶段。

外部环境：国家着眼于宏观经济的调控，执行从紧的货币政策。全国房地产市场交易量持续下降，消费群体仍持币观望，房价仍大大高于市场期望值。无需关注，国家将会进一步加大住房保障力度，进一步加强房地产市场规范及土地管理。而奉节目前正处于新一轮房地产开发热潮的前奏。

内部状况：项目规划、建筑设计已完成，专业人员配置不足，管理与组织的统筹性、系统性、控制力、执行力不强，办事效率不高。而与项目营运所需的融资渠道的建立也尚待时日。

项目价值：因地处西部新城，周边公共配套设施近乎为零，城市新区建设尚在规划之中，项目所处区位尚不具有城市必备功能，项目现实价值认知度低。

从企业角度出发，一方面项目启动势在必行，另一方面，项目地块价值、周边环境、市场供求、流量资金这些开发要件存在着诸多不利因素。

如何从以上要素中研判有利因素，把握稍纵既逝的机会，为成功营销、为利润最大化而确立正确的项目营销思路，并在这一思路导向下实施各阶段、各环节的工作任务，实现其既定目标,这无疑是本案策划的第一要务。

项目营销思路如同纲领，所谓纲举则目张，说明了项目营销思路的重要性。

通过对本项目开发诸要件充分和深度的调查与研究，本案确立的项目营销思路是：

凸显项目的个性品质；多形式、分期、连续启动营销主题，以达到降低和转移风险、加快资金流速、确保项目安全而成功开发之目的，进而实现项目利润最大化之开发目标。

实施经营思路，实现开发目标，就需构建执行与创新这个桥梁，这是关键之桥。针对特定形势、特定区位，执行与创新务求高效、精细、专业，务必强化管理，务必提高组织效能，以期通过高效实现细小环节和具体事务目标，来圆满完成项目开发的总体目标。

地块价值及周边环境

教育领地、荣归家人

自古居家择地理，窗外江山水长流，舍此何求

离繁华不远，离自然很近

---轩园·奉中花园地块价值定位语

一、地块状况

1、地块位置

夔州·时代大厦位于奉节西部新城胡家坝、奉节县中学新校址前，项目南临滨江路、朱衣河,北邻奉中南大门，东衔县城—永安镇，西接朱衣镇，处在城市新区的中间地带。

此处距永安镇施家梁转盘4.2公里，车行10分钟，步行1个小时；距