苏州原铁道师范学院地块项目市场分析报告.pptxVIP

原铁道师范学院地块项目

市场分析汇报;;宏观经济分析;苏州GDP近几年连续增加，为房地产市场提供了良好环境;大量人口涌入，将存在较大刚性需求百分比，给市场带来众多潜在购房客户，促动发展;人民生活水平得到提升，将有效地带动房地产市场发展

;伴随国民经济水平提升，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化;第二产业强势发展，整个城市是一个大型外向型工业生产基地，势必带来人口快速增加，城市化进程得以加紧。但同时也意味着苏州对外资依赖性过大，受国际环境影响较大，未来风险加剧。

从苏州各个产业投资倾向来看,第三产业投资额增加百分比最快，将会在近期产生新富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场一大购置群体。;苏州吸引外资潜力强大，苏州已成为国际商家投资中国大陆首选城市之一;私营经济快速发展，给GDP腾飞注入强劲发展动力，同时也形成大量中产阶级，为高档房地产开发带来充分客源;苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础;城市发展分析;苏州临近上海，接收上海产业辐射，是长三角主要城市之一;区间交通规划;“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。

“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新城市中心，与古城区-高新区形成中核相呼应。

“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。

“南优松吴”：南部主要包含吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。

“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域生态环境，发展高端旅游。;古城区作为苏州关键区域，发展控制容量，优化环境，所以古城区土地稀缺性愈加显著，居住以发展高档住宅为主;轻轨四条线路总长135.3km，车站105座，形成两纵两横“井”字形总体布局。其中1号、3号线贯通区域。轻轨规划发展促进房地产市场良好发展，成为苏州指标性市场???也成为苏州人理想置业区域;苏州城市未来发展分析小结;政策背景分析;9.27新政影响分析;苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动;经过免征营业税、降息、下调公积金贷款、契税税率等办法深入勉励普通商品住房消费;政府加强市场监管力度,督促市场回暖,以期带动其它相关产业发展,保持宏观经济平稳运行;;房地产运行分析;08整年市场行情低迷，土地成交量急剧萎缩，其中商业办公用地比重在今年显著增加;因为挂拍底价不停提升，度住宅用地平均楼面价到达2694元/㎡，比上涨15%，处于土地出让实施“招拍挂”至今最高点;;受宏观经济周期、购置力下降等不利影响，市场有效需求增加迟缓，成交量出现下滑，而因为受政策带动、房交会举行等影响下，成交量出现回升;;房产市场运行分析;12月至今年3月，别墅新增供给量显著回升，开发商对楼市信心有所上升，许多项目纷纷乘势推盘;全市别墅销售量在近两个月中明显上涨，同比去年增幅很大，3月成交量放大主要受到依云水岸项目带动;从区域销售情况来看，3月属相城区别墅销售量最为突出，古城区分墅销量主要集中在平江区;从全市别墅存量情况来看，自12月以来，别墅存量开始转升为降，从中也可看出，别墅市场最近几个月有所好转;从各区域别墅存量来看，吴中区分墅存量最多，占整个苏州别墅市场47%，古城区别墅存量呈下滑趋势，以零星地块为主;中心城区别墅市场来看，200-250平米段和350-400平米段产品销售很好，而当前为止别墅供给量很小，区域内成交别墅类型以联排为主;从当前中心城区可售别墅情况来看，250-300平米联排产品所占比重最大，为42%；其次为450平米以上所占比重为16%，可见中心城区独立别墅存量也较多;依据当前市场别墅存量和未推量，以及低容积率土地存量来计算，以后共有市场可提供别墅约456万方，可见全市未来别墅市场销售压力较大;项目分析;项目规模不大，总建筑面积为6平方米，容积率为0.5左右，由独立别墅和双拼、多拼别墅组成;本项目地处平江区主干道人民路段，以南为观前商圈，以北为火车站改造区，周围风景名胜众多，区域配套成熟，已经形成成熟居住气氛;地块面积不大，内部保留建筑物不多

地块内树木植被保留完好，绿化率较高

地块西侧为河道，风景环境很好;竞争四至分析;关键属性;优势（STRENGTH）

区位：位于古城区平江板块，周边风景名胜众多，区位资源稀缺

交通：紧邻城市主干道人民路和平四路，交通便利，通达性极强

周边配套：临近观前商圈和火车站地区，周边缘街商业发展成熟，学校、医院、文化馆等配套齐全方便

地块现状：地块内树木植被保留完好，绿化率高

产品：产品面积均控制较好，选