2024上半年房地产行业综述：销售投资规模收缩，毛利率进入底部区间，格局重塑优质企业凸显.docx

目 录

1、销售需求支撑不足，房企销售不及预期 3

、行业整体销售下滑，百强房企市占率下降 3

、高基数下上半年表现不及预期，央国企表现优于平均 4

2、土地出让数据下滑，房企拿地意愿不足 4

、土地出让面积降幅扩大，一线城市降幅最大 4

、房企拿地意愿不足，央企拿地力度明显下降 6

3、结转毛利率进入底部区间，融资成本继续下探 7

、营收利润同比下降，结转毛利率承压 7

、发债规模有所下降，融资成本继续下行 9

4、投资策略 11

5、风险提示 12

图表目录

图1：2024上半年统计局商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6% 3

图2：2024上半年克而瑞百强房企销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1% 3

图3：2024H1全部土地成交面积下降19% 5

图4：2024H1住宅土地成交面积下降29% 5

图5：2024上半年房企拿地强度有所下降 6

图6：2022年以来头部房企拿地权益比整体呈增长趋势 7

图7：头部房企2024H1毛利率同比总体呈下滑趋势 8

图8：头部房企2024H1结转毛利率较2023全年呈现下降趋势 8

图9：头部房企中绿城中国上半年期间费率明显压降 9

图10：2024上半年房企发债利率水平持续下降 9

图11：2024-2025年仍为房企信用债到期高峰 10

图12：截至8月末，房企一年内公开债到期占比15.71%（%） 10

图13：头部房企上半年平均融资成本继续下探 11

表1：2024上半年百强房企各梯队累计销售门槛较2023年同期进一步降低 3

表2：2024年上半年央国企销售表现高于头部房企平均水平 4

表3：2024H1中指355城宅地成交面积和金额分别同比下降29%和12% 5

表4：2024H1各能级城市住宅成交面积及金额较2021年降幅较大 6

表5：2024上半年房企结算业绩同比承压 7

表6：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企 11

1、销售需求支撑不足，房企销售不及预期

、行业整体销售下滑，百强房企市占率下降

统计局数据显示，2024上半年全国商品房销售面积4.79亿平，同比下降19.0%

（1-5月-20.3%），其中商品住宅销售面积同比下降21.9%；1-6月商品房销售额4.71万亿元，同比下降25.0%（1-5月-27.9%），其中商品住宅销售额同比下降26.9%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024上半年百强房企累计销售面积和金额分别同比下降42.8%和41.8%，降幅自2024年2月以来持续收窄。

图1：2024上半年统计局商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6%

图2：2024上半年克而瑞百强房企销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%

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商品房销售额累计同比

百强房企金额累计同比

商品房销售面积累计同比 百强房企面积累计同比

数据来源：、研究所 数据来源：克而瑞、研究所

从克而瑞百强结构看，TOP10、11-30名、31-50名、51-100名房企累计销售金额同比增速分别为-34%、-48%、-49%、-45%。百强房企各梯队累计销售门槛较2023年同期进一步降低。其中，TOP10房企全口径销售金额均值同比-33.9%至990.4亿元。TOP11-30房企均值同比-48.5%至253.5亿元，TO31-P50和TOP51-100房企的销售均值则分别降低49.3%、45.3%至113.8、57.4亿元。

表1：2024上半年百强房企各梯队累计销售门