详解公募REITs持有人结构.docx

公募REITs机构投资者集中度较高

整体来看，自上市以来机构投资者集中度呈现上升趋势。据24年中报，机构投资者占比创历史新高，达94.89%，个人投资者仅占比5.11%，并有30只公募REITs的机构投资者占比超过90%。对比23年年报，25只REITs机构投资者占比提升，仅有4只REITs机构占比下滑。分行业来看，除环保类机构投资者占比始终在75%上下波动以外，其他基本各行业都在90%以上。其中，机构投资者占比最高的是国泰君安城投宽庭保租房REIT，占比达到99.08%，机构投资者占比最低的是富国首创水务REIT，占比为78.44%。机构投资者高度集中，有可能产生机构间行为趋同现象。

图表1：公募REITs机构投资者占比变化 图表2：24年中报分底层资产个人投资者占比

95%

94%

93%

92%

91%

90%

89%

88%

87%

86%

85%

25%

20%

15%

10%

5%

21年报 22中报 22年报 23中报 23年报 24中报 0%

个人

保租房 环保高速公路产业园仓储物流能源 消费

资料来源：， 资料来源：，

图表3：公募REITs机构投资者占比

21年报 22中报 22年报 23中报 23年报 24中报

100%

95%

90%

85%

80%

75%

70%

65%

60%

REITREITREITREITREITREITREIT

REITREIT

REIT

REITREITREIT

REITREITREIT

REIT

REITREITREIT

REIT

REIT

REITREIT

REIT

REITREIT

REITREITREITREITREIT

…REIT

REITREITREITREITREITREIT

…

REIT

…

庭 投

保 新

租 能

房 源

易中华方金夏达山和深东达高高高速速科

中华嘉航泰实京江中能苏国光交电伏控建

清洁能源

国华中泰夏金君合印安肥力临高消港新费创

新产业园

中国中金金金安中厦徽国门交铁安控建居

中华华东金夏夏吴湖基北苏北金京园科华保产投润障业光有房

谷巢

华红嘉嘉平安土实实安张深京物广江圳东美州产安仓消广业居储费河园基

础设施

鹏国中华泰金深君普圳安洛能东斯源久

新经济

浙红华博华建中富商土夏时夏信航国沪创越蛇中中首首杭新秀口国关钢创甬盐高产交村绿水田速园建 能务

港

注：图上按照24年中报机构投资者占比由高到低排序资料来源：，

2024中报前十大持有人概览

根据24年公募REITs中报披露的前十大流通持有人和非流通持有人情况，我们对公募REITs持有人情况进行分析。关联方、券商自营、保险资金、产业资本、信托、券商资管是公募REITs主要持有人。

从持仓动机来看，低利率、资产荒背景下，公募REITs作为较高分红、风险适中、和其他资产相关度较低的资产，投资具备一定性价比，同时REITs会计新规明确产品权益属性，有助于降低价格波动对业绩考核的影响，缓解REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾，有利于吸引更多长期配置型资金入市。

保险机构负债端久期较长，公募REITs具备长期分红和稳定现金流的特点，符合保险公司需求，同时公募REITs作为另类投资品种，具有与其他资产低相关性的特点，纳入资产组合可以提升回报并增加组合的多样性。券商自营一方面有做市需求，另一方面券商多部门参与REITs发行也便于自营一级认购。目前多数券商自营和保险机构可用FVOCI计量公募REITs，分红计入投资收益，公允价值变动计入其他综合收益，从而降低价格波动对业绩考核的影响。券商资管同样拥有公募牌照，可以通过公募、集合和单一产品参与公募REITs投资。对于产业资本而言，可通过REITs实现产融结合、更好进行产业布局和资源整合，同时公募REITs也可为产业资本提供稳定回报并共享资产增值预期。对于私募基金而言，23年市场调整后，公募REITs隐含回报率提升，存在重新定价机会。

从24年中报披露的数据来看，关联方的配置占比较大，占总市值比39.64%；其次，券商自营、保险资金为配置REITs的机构主力，分别占比