房地产服务行业研究-物业24H1业绩总结：业绩稳健分红提升，把握底部配置机遇.docx

内容目录

样本说明 4

一、利润表：收入增速趋缓，归母净利延续下滑，央国企表现突出 4

、整体收入增速持续放缓，民企且未展期物企增速最高 4

、归母净利润持续下滑，央国企盈利能力更有保障 5

、整体毛利率延续下滑态势，央国企毛利率趋势稳定 6

、降本增效管控费用，销管费用率持续下滑 7

二、资产负债表：应收持续上升，现金仍然充裕 8

、应收账款周转天数拉长仍是行业共性问题 8

、净现金规模仍然充裕 9

三、业务结构：基础物管稳定业绩，央国企各业务表现更优 10

、基础物管收入正增长、占比上升，进一步体现压舱石属性 11

、央国企物企各项业务表现均优于同行 11

四、回购+分红共同提升股东回报，物业股红利属性凸显 12

、物企进行中期分红的意愿提升 12

、物企持续开展回购 14

、股息率提供安全垫，投资性价比凸显 14

五、投资建议 15

六、风险提示 16

图表目录

图表1：物业指数与地产指数的走势基本一致 4

图表2：本文各类表述所对应的上市物企明细 4

图表3：1H24上市物企营收总额同比+6.1? 5

图表4：各类样本物企的营收同比走势 5

图表5：1H24上市物企营收TOP20 5

图表6：1H24上市物企归母净利润总额同比-29.1? 6

图表7：各类样本物企的归母净利润同比走势 6

图表8：1H24上市物企归母净利润TOP20 6

图表9：1H24上市物企毛利率同比下降1.4pct 7

图表10：各类样本物企的毛利率走势 7

图表11：1H24上市物企毛利率TOP20 7

图表12：1H24上市物企销管费用率同比下降0.4pct 8

图表13：各类样本物企的销管费用率走势 8

图表14：1H24上市物企销管费用率最低的20名 8

图表15：1H24上市物企应收账款周转天数持续走高 9

图表16：各类样本物企的贸易应收账款周转天数走势 9

图表17：1H24上市物企贸易应收账款周转天数最短的20名 9

图表18：2024年上市物企净现金总额同比-2.1? 10

图表19：各类样本物企的净现金同比走势 10

图表20：1H24上市物企净现金TOP20 10

图表21：持续披露业务收入数据的36家上市物企明细及分类 11

图表22：36家物企各业务收入的同比走势 11

图表23：36家物企各业务收入的占比走势 11

图表24：各类物企的物管服务收入同比 12

图表25：各类物企的社区增值服务收入同比 12

图表26：各类物企的非业主增值服务收入同比 12

图表27：各类物企的其他业务收入同比 12

图表28：1H24上市物企分红总额同比+81.5? 13

图表29：1H24上市物企的中期分红总额 13

图表30：1H24上市物企的中期分红比例 14

图表31：2024年1-8月上市物企的回购情况 14

图表32：当前物业股的股息率TOP30 15

图表33：港股物业股PE-TTM 16

图表34：覆盖公司估值情况 16

样本说明

自2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整期，房企的经营状况在一定程度上能够影响其关联的上市物企的业绩及股价表现。在资本市场上，物业指数与地产指数的走势基本保持一致。

图表1：物业指数与地产指数的走势基本一致

4500

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

申万房地产指数（左） 恒生物业服务及管理指数（右）

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

来源：wind，

由于关联房企能够对物企产生较大的影响，因此本文在整体分析物业行业的业绩表现之外，还根据其关联房企的股东背景及经营情况，将上市物企分成了央国企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企、混合所有制物企、独立物企共五类进行对比分析。本文中出现的各类表述所对应的物业公司明细如下表所述。

图表2：本文各类表述所对应的上市物企明细

来源：wind，注：仅选取连续披露数据的上市物企；类型仅根据上市物企其关联房企的股东背景及经营情况划分，与物企自身的股东背景及经营

情况无关

一、利润表：收入增速趋缓，归母净利延续下滑，央国企表现突出

1.1、整体收入增速持续放缓，民企且未展期物企增速最高

2024年上半年，60家上市物企营收总额1448.6亿元，同比+6.1?，较2023年上半年

8.9的增速有所放缓。主要原因有：①行业经过几年的高速发展，收入基数越来越大；②行业由规模导