房地产行业2024H1物业管理财报综述：板块降速，分化加剧.docx

投资案件

结论和投资分析意见

我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，但优质物企有望更加受益集中度提升，成长空间更大，并且目前物管板块平均2024PE仅11X。我们维持物业管理行业“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

原因与逻辑

24H1，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，主要源于：1）21年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。而从毛利率、净利率、三项费率、应收款减值比例等多维度指标来看，一线物企仍好于二线物企，优质物企拥有更好的综合实力或预示着其将在本轮行业加速出清后的格局优化阶段，获得更好的成长空间。

有别于大众的认识

市场认为，随着地产行业销售、新开工的快速下行，物业管理行业成长逻辑受到较大压制，而我们认为，中期维度，随着城镇化率提升、人均居住面积提升，物业管理行业仍有较大成长空间，行业正进入加速整合阶段，预计后续仍将呈现总量平稳，结构分化的趋势，行业集中度也有望加速提升。从24H1财报来看，24H1主流一线物企在管面积同比增速达14%，营收增速达8%，头部物企规模仍延续扩张趋势，预计后续行业将加剧分化，呈现强者恒强的趋势。

目录

24H1营收增速放缓、业绩下滑，总体降速、继续分化 5

24H1营收同比+6%、增速放缓，从结构来看：一线+8%二线+5% 5

24H1净利润同比-7%、业绩下降，从结构来看：一线+4%二线-10% 5

24H1毛利率、净利率下降，源于人工上升、应收款减值增加等 7

24H1板块毛利率为22%、继续下降，结构：二线23%一线19% 7

2.224H1板块净利率7.0%、小幅下降，结构：一线9.7%二线6.2% 9

2.324H1三费费率为8.6%、费率优化，其中一线6.3%、二线9.3% 10

24H1应收账款减值比例达22%、继续走高，一线11%，二线31% 10

24H1商誉减值及无形资产摊销比例为3.4%、同比走高 12

3.24H1基础/非业主/业主增值分别占72%/9%/14%、合同/在管比1.4倍.13

3.124H1基础/非业主/业主增值分别占72%/9%/14%、同比+12%/-25%/-0.3%13

3.224H1在管同比+11%，合同同比+4%，合同/在管比1.4倍 15

24H1资产负债率、周转率、净利率均降，板块ROE下降 17

投资分析意见：板块降速，分化加剧，维持“看好”评级 19

风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务不及预期19

图表目录

图1、2017-2024H1物业管理板块营业收入增长率 5

图2、2017-2024H1物业管理板块归母净利润增长率 6

图3、2017-2024H1物业管理板块毛利率 7

图4、6家物企2018-2024H1物业管理服务毛利率 8

图5、6家物企2018-2024H1非业主增值服务毛利率 8

图6、6家物企2018-2024H1业主增值服务毛利率 9

图7、2017-2024H1物业管理板块归母净利率 9

图8、2017-2024H1物业管理板块三费率情况 10

图9、2018-2024H1物业管理板块应收款同比 11

图10、2021-2024H1物业管理板块应收款减值同比情况 11

图11、2020-2024H1物业管理板块应收款减值比例情况 12

图12、4家物企2024H1商誉减值及无形资产摊销绝对额 12

图13、4家物企2024H1商誉减值及无形资产摊销比例 13

图14、6家物企2024H1营收构成对比 14

图15、2024H1物业管理服务收入同比增速 14

图16、2024H1非业主增值服务收入同比增速 15

图17、2024H1业主增值服务收入同比增速 15

图18、2017-2024H1主流公司在管面积同比增速 16

图19、2017-2024H1主流公司合同面积同比增速 16

图20、2019-20