国泰君安城投宽庭保障房REIT投资价值分析.docx

内容目录

国泰君安城投宽庭REIT规模较大，战投认购比例高 4

2024年首只保租房类REIT，市场关注度程度较高 4

战略投资者认购比例高，一级市场认购火热 6

产品结构稳定，运营及管理团队从业经验丰富 9

城市经济基本面优异，保租房供给持续增加 12

城市经济水平稳中向好，杨浦经济增速稳中求进 12

上海保租房体系基本形成，保租房供应力度加大 15

底层资产经营状况良好，长期营收稳定 17

底层资产区位优势显著，周边商业配套完善 17

底层资产营运能力稳定，看好长期配置价值 19

营收持续增长，成本端控制良好 22

REIT估值参数合理，估值收益率高于可比REITs 24

风险分析 27

图表目录

图1：截至2024年中报保障性租赁住房REITs持有人结构 6

图2：5支保租房REITs认购结构 6

图3：各类投资者配售份额比例 7

图4：5支保租房REITs其它战投配售份额划分 8

图5：国泰君安城投宽庭保租房REIT限售份额不同解禁期解禁比重情况 8

图6：REITs认购倍数一览 9

图7：国泰君安城投宽庭保租房REIT整体架构 10

图8：上海城投集团股权结构图 10

图9：上海城投集团组织架构图 11

图10：原始权益人股权结构图 11

图11：上海市GDP总额和上海市人均GDP 12

图12：上海市各产业增加值（亿元）及GDP增速（） 12

图13：上海市与全国城镇居民人均可支配收入、农村居民人均可支配收入对比 13

图14：上海市常住人口（万人） 13

图15：杨浦区地区生产总值及增速 14

图16：杨浦区常住人口（万人） 14

图17：“十四五”杨浦区发展格局 15

图18：上海保租房用地占比 16

图19：江湾社区、光华社区所在区域情况 17

图20：江湾社区项目俯瞰图 18

图21：光华社区项目俯瞰图 18

图22：江湾社区项目实景图 18

图23：光华社区项目实景图 18

图24：江湾社区、光华社区住房平均租赁租金和同地段同品质市场租赁租金对比（元/平方米/月） 19

图25：江湾社区和光华社区保租房出租率 19

图26：项目租赁住房租约到期年份分布情况（按已出租房间数） 20

图27：项目租赁住房合同期限分布（按租赁面积） 20

图28：租户年龄分布 21

图29：项目2022-2024E营业收入及营业成本（万元） 22

图30：江湾社区和光华社区2024Q1、Q2各项营业成本占比情况 22

图31：保障房EBITDA利润率对比 23

图32：折现率及基准国债收益率 25

图33：资产剩余收益年限 25

图34：2023年产权类REIT现金分派率与单位可供分配金额（元）对比 26

图35：保障性租赁住房REITs评估值、账面价值（亿元）与增值率对比 26

图36：保障房REITs底层资产估值情况 27

图37：保障房REITs中债估值收益率历史变化（） 27

表1：华夏北京保障房REIT基金基本情况 4

表2：保障性租赁住房REIT基本情况对比 5

表3：国泰君安城投宽庭保租房REIT前十大份额持有人 5

表4：国泰君安城投宽庭保租房REIT基金经理情况 11

表5：“十四五”杨浦城区发展格局 14

表6：上海市保障性租房政策沿革 15

表7：2024年上海市用地供应计划 16

表8：目标资产概况 17

表9：国君城投宽庭保租房REIT户型分布情况 18

表10：江湾社区与光华社区租户结构分析 21

表11：租赁租户行业分布 21

表12：保障性租赁住房REITs评估参数情况 24

国泰君安城投宽庭REIT规模较大，战投认购比例高

2024年首只保租房类REIT，市场关注度程度较高

国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称国泰君安城投宽庭保租房REIT）成立于2023年12月27日，并于2024年1月12日在上海证券交易所上市交易，基金代码为508031.OF。国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产包括由上海城投房屋租赁有限公司管理的两处保障性公共租赁住房——上海市杨浦区江湾社区和上海市杨浦区光华社区，总建筑面积为16.94万平方米。基金初始发售份额为10亿份，其中战略配售7.64亿份，网下配售1.65亿份，公众配售0.71亿份。产品认购价格为3.05元/份，合计募集资金30.50亿元。

作为长三角企业首单、市场发行规模最大的保租房公募REITs产品，国泰君安城投宽庭保租房RE