存量房贷利率调整的几点关切.docx

目录

存量房贷利率调整预期再起 3

历史上，存量房贷利率调整如何调整？ 7

债市影响如何理解？ 9

风险提示 12

插图目录 13

表格目录 13

近期市场对于存量房贷利率调整的讨论较多，毕竟无论是对实体、居民还是银行端，影响深远且意义重大。

对此，本文聚焦：（1）存量房贷利率下调预期缘何升温？（2）历史上，存量房贷利率如何调整？（3）债市影响如何理解？

存量房贷利率调整预期再起

当前宏观图景下，稳增长诉求进一步凸显。7月以来，政策端先后发声，将研究储备并适时推出增量政策举措，对此，市场较为关注后续增量政策加码情况。二十届三中全会强调“坚定不移实现全年经济社会发展目标”，7月政治局会议提及“宏观政策要持续用力、更加给力”。

时间部门/会议/文件

时间

部门/会议/文件

主要内容

2024/7/18

第二十届三中全会

坚定不移实现全年经济社会发展目标。

宏观政策要持续用力、更加给力。要加强逆周期调节，实施好积极的财政政策和稳健的货币

2024/7/31

政治局会议

政策，加快全面落实已确定的政策举措，及早储备并适时推出一批增量政策举措。

2024/7/31

要优化强化宏观政策，加大宏观调控力度，既要根据已出台政策的施行情况狠抓落实、加快

国务院常务会议

进度，也要研究推出一批操作性强、效果好、让群众和企业可感可及的增量政策举措。

2024/8/1

加力提效实施好宏观政策。宏观政策要持续用力、更加给力，根据形势变化推出增量政策，

国家发改委

不断提高政策实施效能。

2024/8/2

中国人民银行召开2024年下半年工作会议

大金融对实体经济的支持力度，把着力点更多转向惠民生、促消费。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。推动社会综合融资成本稳中有降。

研究储备增量政策举措，增强宏观政策协调配合，支持积极的财政政策更好发力见效，坚定

2024/8/16 中国人民银行行长潘功胜专访

中国人民银行召开专家学者及

不移完成全年经济社会发展目标任务。

下一阶段，中国人民银行将深入贯彻党的二十届三中全会精神，落实好中央政治局会议关于“宏观政策要持续用力、更加给力”的要求，继续坚持支持性的货币政策立场，加强逆周期

2024/8/29

金融企业负责人座谈会

调节，综合运用多种货币政策工具，加大金融对实体经济的支持力度。同时，研究储备增量政策举措，增强宏观政策协调配合，支持巩固和增强经济回升向好态势。

资料来源：中国政府网，国家发改委，中国人民银行，

地产优化政策方面，一方面是当前推进住房“以旧换新”、加速地方“收储”以及一线城市限购限贷政策的进一步放松等，另一方面，在当前“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”、“把着力点更多转向惠民生、促消费”的要求之下，市场较为关注后续存量房贷利率是否将有所下调。

存量房贷利率调整，预期缘何升温？

或是基于存量房贷利率与新增房贷利率间差值的逐渐拉大、以及“提前还贷”现象下银行增加的信贷流失压力等现实情况，一定程度上引发了对调降存量房贷

利率必要性的讨论。

首先，今年以来，新增房贷利率持续走低，存量房贷利率仍维持偏高水平，二者差距进一步拉大。央行分别于2月、7月两次下调5年期LPR至3.85%，累计下调幅度35BP，叠加5/17地产优化政策出台，宣布取消全国层面房贷利率政策下限，多个城市随即调降或取消房贷利率下限，推动新增房贷利率再度下行。

具体来看，5月末以来，北京、上海、深圳等一线城市陆续下调首套、二套房个人贷款利率下限，广州取消利率下限，六大行广州地区首套房利率降至3.2%

（LPR-75bp），二套房贷利率仍维持3.8%（LPR-15bp）；全国其余城市均已取消房贷利率下限。

表2：一线城市首套、二套房贷利率下限（%）

城市

调整幅度

调整后房贷利率下限

首套

二套

首套

二套

北京

LPR-45BP

五环内LPR-5BP五环外LPR-5BP

3.40?

五环内3.80五环外3.60

上海

LPR-45BP

核心区LPR-5BP非核心区LPR-35BP

3.40?

核心区3.80非核心区3.60

广州

取消利率下限部分银行LPR-75BP

取消利率下限部分银行LPR-15BP

3.10?

3.70?

深圳

LPR-45BP

LPR-5BP

3.40?

3.80?

资料来源：北京市政府，上海市房管局，广州市政府，深圳市政府等，

截至2024/6，全国新发放个人住房贷款利率3.45%，相较2023/12的3.97%

下调52BP，若考虑7月5年期LPR调降10BP，下调幅度达62BP。

存量房贷利率方面