XXXX旅游客运中心项目可行性研究报告（最全）.doc

XXXX旅游客运中心项目

可行性研究报告

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目录

第一部分：宏观市场分析 4.

一、XX市城市概况及发展定位 4

二、XX市经济运行概况 11

三、社会消费情况 13

第二部分：XX市商业市场分析 19

一、XX商业概况 19

二、XX市商业业态分析 24

三、XX商业地产现状及发展分析 39

第三部分：项目地块解析 4.4

一、项目周边区域调查 44

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二、项目简介 50

三、用地条件分析 53

四、项目的SWOT分析 54

五、项目综合评价 56

第四部分：项目定位 5.7

方案一：传统商业模式 58

方案二：创新商业模式 61

第五部分：财务分析 6.7

一、项目开发建设进度安排 67

二、投资估算及资金筹措 68

三、方案一经济测算分析 72

四、方案二经济测算分析 76

关于项目招商部分的思考 8.3

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第一部分：宏观市场分析

一、XX市城市概况及发展定位

（一）XX市城市概况

1、地理概况

XX位于中国东南部，XX省东部偏北，XX下游和XX盆地西缘。地域范围为东经XX1o53′—XX4o15′，北纬27o51′—2XXo41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接XX、XX，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。

XX处XX水系，境内有流入XX的支流15条，其地形呈盆地状，围绕XX两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。XX东西长约230公里，南北宽约XXXX公里。20XX年，全市土地面积为XXXX19.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积1XX9平方平方公里。

2、属性特征

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XX是XX省的省会，是XX的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之

一和中国优秀旅游城市。XX是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着XX、XX、

XX经济一体化实施，处于龙头地位的XX具有很好的发展前景。

3、历史文化特征

有“楚汉名城”之誉的XX有三千多年的文明史，XX之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“XX

星”对应的这些地方就叫XX，故XX又有“星沙”的别称。“XX”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称

“谭州”等，明清名为“XX”，1922年定为XX的省会，1933年正式设市。

XX自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，XX有各类学校3761所，其中高等院

校23所。国防科技大学、中南大学、XX大学、XX师范大学等在国内享有盛誉。

4、自然环境

XX属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。

XX平均气温为17.2oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。

5、行政区划、人口

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20XX年年末XX市常住总人口639.3万人，同比增长1.64%。户籍总人口620.92万人，同比增长1.73%，其中非农业人口21XX.XX

万人，农业人口402.XX5万人。城市化率为53.XX7%，同比提升2.6XX个百分点。

6、XX市与其它重要城市/区域的空间关系

XX在“沪港渝大三角”的经济圈中具有不可小视的区位优势，规划

中的重庆—上海高速公路将使XX处于这两个中心城市XX小时物流

圈的交汇点；即将建设的武汉—广州高速铁路又将使XX融入武汉、

广州两个中心城市3小时经济圈中。过去XX物流成本过高形成的困境

将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。受沪港渝大三角经济

圈和珠三角经济圈的交互影响，XX的比较优势大为提升。

另外，长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出：它比郑州、武

汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区、沿海（江）开

放地区发展的后方基地，在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具

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有不可比拟的优势。

可以说，XX的区位优势正在凸现。

（二）XX发展定位与城市规划

1、现有城市布局与发展现状

（1）城市性质

20XX年以前XX的城市性质为全国历史文化名城、XX省省会，全省政治、经济、文化、科技中心。目前而言，XX的城市特色不明

显，不像有的城市特色鲜明，如港口城、汽车城、旅游城等，可以说XX是商贸业较发达、消费水平较高、加工业实力不强的有深厚文

化底蕴的综合型大城市。

（2）城市规模

通常而言