房地产国际经验专题系列二：日本房地产市场发展特点、历程与启示-22正式版WN8.docVIP

专题研究

房地产国际经验专题系列（二）2024年6月

日本房地产市场发展特点、历程与启示

本期要点作者：

?日本房地产市场发展特点中诚信国际研究院

袁海霞hxyuan@?住房短缺时期三大支柱政策保障住房供给，1968年日本房屋总数超过家庭

总数。随着日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018年日

王肖梦xmwang01@

本房屋空置率增加至13.6%。

张堃kzhang02@

?以新房销售为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃，

流通率不足15%。日本租赁市场发达，租房率在40%，近六成租户年龄在

40岁以下。

?日本首付比例较高、房价收入比高于美国、英国、法国，尤其是首都圈房

价收入比持续上涨，略高于3-6倍的合理区间，年轻人群置业压力较大。

?日本房地产税制发展较早，已形成较为完整成熟的征收体系，覆盖不动产

取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税

【房地产行业专题】跨周期宏观调控下的

负重的特点。系统性风险防范研究，2021.10

?行业参与者众多，呈现“寡头竞争”的特征，TOP20房企集中度在50%以【房地产行业专题】后疫情时期中国房地

上。产行业的深度调整与转型发展，2022.10

?日本房地产市场发展历程

?1956-1990年：二战后第一波“婴儿潮”于1965年左右进入置业高峰，叠【房地产行业专题】政治局会议后如何看

待房地产行业走势？2023.7加工业发展推动人口向城市聚集，房地产价格快速上涨，1975年城镇化速

【房地产行业专题】房地产新发展模式设

想，2023.8

度放缓，但货币持续宽松、企业过度加杠杆导致房价上涨脱离基本面。

?1991-2008年：政策调控趋严主动刺破泡沫，资产价格暴跌导致企业和居民

资产负债表失衡，更深层次的原因在于日本人口结构发生变化，人口增速

放缓、老龄化占比增加、城镇化进入瓶颈期，政府应对失误，房地产量价【房地产行业专题】标本兼治化解风险，

加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模齐跌。

式，2024.3?2009年至今：安倍经济学刺激日本经济回暖，居民购买力提升，低利率环

【房地产行业专题】美国房地产业发展模

式、经验与启示，2024.6

境下居民借贷成本明显降低，刺激住房需求释放，同时房地产投资价值显

现，吸引国内外投资者参与，推动房价温和复苏。

?日本房地产市场发展对我国的启示

?宏观经济回升向好、居民收入稳步修复是房地产需求端调控政策发挥作用

的前提条件，建议加大财政政策和货币政策对现阶段经济复苏和微观基础

改善的支持力度，并通过经济增速持续回升提振市场信心和预期。如需订阅研究报告，敬请联系

中诚信国际品牌与投资人服务部

?房地产调控政策宜结合行业基本面情况稳妥推进，既要避免发生房价上涨

脱离基本面的泡沫化趋势，加强金融监管，防止资金过度流入房地产行业，

赵耿010

也要避免过度收紧刺破泡沫出现“硬着陆”，引发系统性金融风险。

gzhao@

?房地产市场呈现“总量放缓分化加剧”的新阶段特征，以“人房地钱”要

素联动机制为重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定钱”的新模

式，制定差异化政策适应人口流动变化，形成“以需定建”、供需匹配的

住房供给体系。

?在稳定房地产市场的同时允许一些陷入困境、资不抵债的房地产企业破产

或重组，避免房地产债务风险持续蔓延并加深，更有利于行业整体健康发

展。

房地产国际经验专题系列（二）

日本房地产市场发展特点、历程与启示

2021年以来，伴随政策调控不断加码叠加外部冲击与前期风险释放，市场预期转

弱，房地产行业加速进入深度调整期。尽管近期房地产调控政策逐步放松，并转向去

库存，但行业整体仍处于筑底阶段。当前我国房地产市场面临的环境与日本上世纪90

年代泡沫时期既有相似性，也存在结构性的区别。站在经济结构调整与行业发展长周

期上看，我国房地产行业已迎来转型发展的重要节点，行业调整可能会持续，如何避

免陷入日本式衰退值得我们思考和研究。以史为鉴，可知兴替，本文通过梳理日本房

地产市场特点及发展历程，探究其泡沫化时代的经验与教训，力图为促进我国房地产

业平稳发展提供经验参考。

一、日本房地产市场发展特点

随着日本经济进入不同的周期发展阶段，房地产市场也相应出现调整，但即使是

在“失去的20年”里，房地产行业依然是日本经济的重要组成部分，行业增加值占

GDP的比例维持在12%左右。1868年前，日本土地为封建领主所有，1868年明治政

府成立之后建立了土地私有制度，允许自由买卖土地，目前日本私人所有土地占比超

过40%。二战之后，日本通过出台三大支柱政