房地产研究 -需求侧政策是否还有空间？20240927.docx

■政策研究

需求侧政策是否还有空间?

一、前三季度住房需求侧政策出台近800次

近两年来，房地产政策基调持续宽松，国家层面、全国各省市地方频繁出台各类需求端利好政策，提振住房消费。1月，2024年央行和金融监管总局先后支持住房信贷政策的优化，2月央行下调5年期以上LPR25个基点，降低了住房贷款的利率成本。4月30日政治局会议以来，政策重点转向“去库存”,居民端的信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限，7月份LPR再度下调。8月和9月，直接降低购房门槛，刺激需求端的政策减少，而公安部和发改委先后表态户籍制度的改革，利好人口流动，有望从基础上促进城市住房需求。

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·9月19日·8月2日.7月22日·5月17日·4月30日·2月20日·1月25日·1月5日

公安部

央行

央行

中共中央政治局央行

金融监管总局央行

--实施好新一轮农业转移人口市民化--推行以经常居住地登记户口制度

--LPR下降10个基点

--下调商业贷款利率、住房公积金贷款利率、降低首付比例--统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施

--5年期以上LPR降息25个基点

--因城施策进一步优化个人住房贷款首付比例--因城施策实施差别化住房信贷政策

据58安居客研究院不完全统计，截止9月20日，各省市地方出台需求端刺激政策近800次，购房限制性政策持续松绑，信贷和财税端购房激励政策批量发布。目前地方出台的购房支持政策方向主要为各类公积金相关政策、以旧换新、各种形式的购房补贴、加大信贷支持力度，放松限制性政策、支持人才购房、优化交易流程等，以及综合性政策，覆盖前述多种举措。其中公积金类和综合性的利好政策出台力度最大。

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■政策研究

2024年省市地方各类政策出台次数

2024年省市地方各类政策出台次数

公积金综合政策以旧换新购房补贴信贷支持放松限购人才购房流程优化

户口房票安置套数认定团购

宏观放松限售

数据来源：58安居客研究院整理，截止2024.9.20

二、激励政策已经覆盖购房全流程，广度和深度创历史

省市地方综合性政策出台频次超过200,通常覆盖利好住房需求侧的多个举措，公积金、购房补贴、信贷支持、人才购房等各类政策通常有多项包含其中。如上海今年5月28日出台的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中，包括九条政策措施，其中涉及需求侧的包括调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”等。

公积金相关优化政策的覆盖面也已经非常广泛，包括调整公积金贷款的套数认定，下调公积金贷款首付比例和利率，提高贷款额度，面向多孩、人才、对于购买装配式建筑或绿色建筑的人群等在基础额度上上浮一定比例或金额，延长公积金贷款期限，允许提取公积金支付首付和租房费用，允许异地使用公积金，允许公积金代际互助，放宽贷款申请条件如已经缴纳期限，开展公积金贴息贷款，允许申请保障房贷款，面向灵活就业人员提供公积金贷款支持等等。

以旧换新的主流方式以中介优先售房、国企收旧换新模式为主，还包括在“以旧换新”基础上享受相应的信贷支持、购房补贴等优惠政策。部分城市在原有模式的基础上进行了优化，如无锡梁溪城发集团收旧范围扩至非住宅、区域扩至周边城市，启动跨城以旧换新等等；长沙全市范围内“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；

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■政策研究

购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度。

信贷支持主要指降低首套房和二套房首付比例，降低相应的贷款利率。从58安居客重点关注的50多个城市来看，目前多数城市首套房和二套房首付已经降至15%和25%,首套房公积金贷款利率5年以上2.85%,二套公积金利率5年以上3.325%,56个城市中，43个城市的首套房商业贷款利率处于LPR-50BP以下水平，个别城市甚至可以低于3%,处于历史低水平。“924新政再次加大信贷支持力度，提出统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

城市

首套房贷利率

二套房贷利率

城市

首套房贷利率

二套房贷利率

深圳

LPR-45BP

LPR-5BP

贵阳

LPR-40BP

LPR+20BP

上海

LPR-45BP

LPR-5BP

(自贸区临港片区、嘉定青浦、松江、奉贤、宝山、金山：LPR-25BP)

南昌

LPR-30BP

LPR+10BP

北京

LPR-45BP

城六区LPR-5BP;非城六区LPR-25BP

太原

LPR-60BP

LPR-20BP

广州

LPR-75BP

(部分LPR-95bp