房地产研究-变革！8 家房企架构大调整 房企架构深化调整区域合并与扁平化已成趋势 20240920.docx

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房企研究|8家房企架构大调整：区域合并与扁平化之路

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精兵简政：8家房企随市场需求进行了架构精简

根据国家统计局数据，2024年1-8月份，新建商品住宅销售面积50812万平方米，同比下降20.4%，销售额52425亿元，同比下降25.0%。房地产住宅市场购房更为谨慎，需求量继续下探。

2024年年初，部分房企就展现出了高度的前瞻性，敏锐地预判到市场去库存承压这一趋势，及时进行了人员架构的调整。

今年房企主要进行两种架构调整方式：其一是区域合并，撤销合并掉一些项目较少的区域，主要有绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团这几家企业；其二是将三级管控变更为两级，撤销大区公司或削弱大区公司职能，变为总部－城市公司的扁平化管理，主要有华润置地、中交地产、美地置业这三家房企。

根据安居客研究院数据显示，2023年全年，在全国范围内涉宅地块成功出让15732宗，合计规划建面93396万平米，分别同比下滑18%和24%。2024年上半年，全国重点65城涉宅用地累计成交576宗，总规划建面4705.4万平方米，成交规模同比下降38%。其中一线、二线城市土地成交宗数同比降幅分别达到41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数同比降幅达到70%。

从土地市场的拿地成交情况，可见较多房企在拿地总量收缩的同时，在布局上也更多地聚焦于一、二线城市。因此今年较多公司依旧通过合并区域公司、城市公司来优化

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资源配置，甚至直接减少管理层级，提高运营效率。

2024年进行架构调整的全国头部房企

调整类型

房企

时间

架构调整内容

区域合并

绿城中国

1月

绿城管理西南区域合并绿城中国西南区域。

2月

旗下绿城管理原东南区域、嘉湖片区合并到浙江区域。

招商蛇口

2月

区域层面进行了缩编，将7个区域公司合并为5个。

1、深圳区域和华南区域整合成新区；2、华中区域拆分撤销，原相关城市业务划分给西南区域、华北区域等。

龙湖集团

2月

南京公司与合肥公司合并，新成立的公司为合宁公司。

万科地产

3月

南方区域进行组织调整，南方区域由原12个公司变为8个；上海区域有所调整，原15个城市公司重组为8个地区公司。

5月

西北区域进行重组，兰州公司和西宁公司合并为兰宁公司；

北京区域太原公司合并石家庄公司、北京公司合并包头事业部。

金地集团

7月

区域公司从7个减少到5个。

1、华北区域合并东北区域成立北方区域；2、华中区域合并西部区域成立中西部区域。

华润置地

2月

7个大区重组为5个大区：原有28个地区公司重组为20个地区公司，大区公司只负责督导和协调职责。

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弱化区域公司

中交地产

2月

更改集团总部－区域公司－城市公司的三级管控模式。撤销原7个区域公司，由集团总部直管城市公司，同时16个城市公司重组为9个。

美的置业

5月

美的置业开启新一轮组织变革，撤销6大区域，总部直管12个城市公司，转型为总部直管城市公司的两级架构。

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缩编城市公司，万科的精简之路

上文提到，今年绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团5家房企都选择了对城市公司展开缩编，那接下来我们以万科为例看其公司的精简情况。

万科近几年在国内业务上分为7大区域公司，分别是南方区域、上海区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域。根据万科集团发布的中期公报，2024年上半年万科集团在开发业务上销售金额为1273.3亿元，同比下降37.6%，与百强房企总值降幅接近。在投资端非常谨慎，上半年只新增获取3个项目，权益计容建筑面积19.9万平方米。

因此万科及时有针对性地调整公司架构，在今年3月和5月，将上海区域、南方区域、北京区域的城市公司进行了调改缩编，调整方式主要是撤销市场规模小的城市公司，由临近区域业绩规模大的城市公司直接管理，业务更为聚焦，突出核心城市的优势，具体内容是：

1、上海区域：原15个城市公司重组为8个地区公司。包含上海公司、杭州公司、宁波

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公司、南京公司、苏州公司、无锡公司、徐州公司、合肥公司。

2、南方区域：原12个城市公司重组为8个地区公司。东莞公司合并惠州、福州公司合并厦门、中山公司合并珠海、广州公司合并佛山。

3、北京区域：太原公司合并了石家庄公司，直接管理太原、石家庄、保定、晋中业务；北京公司合并了包头事业部，直接管理北京、包头、廊坊、张家口业务。

4、西北区域：兰