物业管理方案(课件66页).pptxVIP

物业管理方案编制;前言;前言;前言;目录;;——细节部位做好标注，为下一步提供依据支持;如何编制物业管理方案？;组织管理、技术、财务等人员参与制定；

制定方案不仅仅是项目负责人、市场拓展人员的工作，参与部门越多，方案执行过程中效率越高。;收集物业项目的基本情况信息；

项目的位置、性质、占地面积、建筑面积、绿地面积、设施设备、总户数、开发单位背景、周边环境等情况进行数据收集、分析。;;对客户需求进行调查；

包括年龄、职业、生活习惯、交通出行、学历、经济状况。

;确定组织架构、人员配置、岗位名称；

方案在编制过程中，是一个系统工程，各模块都相对应，为了做到前后衔接一致，必须事先确定组织架构、岗位设置及名称。（测算中需要人员配置，资料管理中需要人员配置、日常管理方案中需要人员配置）;根据物业的设施设备技术参数、组织架构人员配置、市场信息、管理经验等进行成本测算（测算支出）。电梯等设备维保、有人值守配电房、出入口、固定岗位是重点。;分工、协作、编制；

根据部门工种及员工特长进行分工，例如、理念提炼，环境景观、设施设备、人员培训等进行协作分工。;根据项目要求或者招标要求制定操作方案。项目的需求、要点等考虑。;

测算物业服务费收入（管理费单价）。

依据成本控制、管理经验、政府指导价、经营管理等确定收入，找出利润。

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最后校对、审核、调整、打印、装订。

;;物业项目的整体设想与目标、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述及应急预案、费用测算与成本控制、重点难点工作策划、物资装备与工作计划等。;关键性内容：？

实质性内容：？;;第一部分项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想;2、项目的简介（了解项目，熟悉环境）

3、客户需求分析（根据客户需求的调查情况，得到客户的需求，进行合理定位），例如、安全、尊贵、舒适、自然环境等等。;例如：

A项目总建筑面积约252323.27㎡，其中高层住宅185214.1㎡、商业用房1397.7㎡；

B项目总建筑面积约为82634.1平方米，19栋住宅、1栋商业用房，住宅容积率1.18。;第一部分项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想;1、施工介入：人员、工作内容、沟通反馈；

2、销售配合：人员配置、服务标准、培训；

3、承接查验：项目、交接手续、遗留问题处理、成品保护；

4、入住策划：流程设计、资料清单。

;人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业要求等;会审测算是否合理，价格是否接近招标方心理价位。

以中标为前提。;需关注：

1、管理岗位设置结合工作内容；

2、工程岗位设置考虑项目设施设备；

3、操作岗位设置根据实际需要。;方案中重点、难点是焦点，把握准确、分析得当，彰显方案的含金量，要根据物业的性质、形态、业主的构成、需求综合分析。;;;;;逐一编制;2、编制过程中应按照项目需求、管理重点、管理方法、管理措施来编制；;对于档案和资料要进行区别管理；

如：建筑设备的图纸，隐蔽工程的资料，设施设备的年检保养记录，物业使用人的档案资料；

日常运行的记录，人事资料等等。;方案的组成部分及编制要点;方案的组成部分及编制要点;为编制准备;为编制准备;;支出部分测算的要求

一全，二细，三实，四多

1、全--应“横向到边，纵向到底，中间到位”。

;2、细

如测算人工费，人头要细到0.几个人；

测算材料费要细到多少根领带、多少个膨胀螺丝。

测算办公费用可能要细到一个月或一年要用多少支签字笔等。

测算电费要细到有多少个灯泡，每个灯泡多少瓦，每个灯泡开多少分钟等．

测算低值易耗品要细到有多少水笼头，每个笼头的出水量有多大，开多长时间，等等。

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3、实

就是要做实。之前要进行工作分析和工作分解。

将一年、一季、一月要干的事情，用货币的形式反映出来。

科学测算的基础是工作的有效分析和有效分解。;如：测算供配电系统维护费

工作分析和工作分解为：

（1）保持配电房清洁卫生；

（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷