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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试卷(答案在后面)
一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）
第一题
【案例材料】
某房地产开发公司A计划在城市边缘的一个地块上建设一个综合住宅区。该地块面积为2万平方米，预计建设成本为每平方米4000元人民币。根据市场调研，该区域目前住宅均价为每平方米8000元人民币。为了促进销售，A公司决定采取预售的方式，并提供贷款协助给购房者。此外，为了吸引更多的买家，A公司还考虑在项目中加入一些公共设施，如健身房、游泳池等。但是，这些设施会增加项目的总体成本。假设公共设施建设的成本为500万元人民币，而这些设施可以提高项目的吸引力，从而有可能提升房价。
问题：
1、根据上述信息，请计算如果不建设公共设施的情况下，该综合住宅区项目的总建设成本是多少？
2、如果加入公共设施后，预期房价可以提高到每平方米9000元人民币，请计算此时项目的总利润，并判断是否应该投资于公共设施建设？
3、考虑到房地产市场的波动性，如果未来房价下跌至每平方米7500元人民币，那么A公司是否仍然能够盈利？请通过计算说明。
第二题案例材料：
某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划在市中心区域开发一座集商业、办公和住宅为一体的综合体项目。项目总投资预计为20亿元人民币，其中土地取得成本为5亿元，建筑安装工程费预计为8亿元，其他费用（包括设计、监理、营销等）预计为3亿元。公司预计项目建成后，年租金收入为2亿元，年物业管理收入为0.5亿元，年商业营业额预计为1.5亿元。
公司为了确保项目的顺利实施，决定聘请专业团队进行项目可行性研究。经过一系列研究，得出以下结论：
1.项目所在地交通便利，人流量大，具备良好的商业氛围；
2.项目周边配套设施完善，包括学校、医院、超市等；
3.项目设计新颖，功能齐全，市场竞争力强；
4.项目预计建设周期为3年，建成后预计使用寿命为50年。
根据以上案例材料，请回答以下问题：
1、公司项目总投资预计为多少？
2、公司预计项目建成后，年总收入预计为多少？
3、若公司以项目建成后50年的使用寿命计算，预计项目的净现值（NPV）为多少？假设折现率为5%，不考虑土地取得成本。
第三题
一、案例材料：
某房地产开发公司（以下简称“公司”）在2015年开始策划开发一座位于市中心的高档住宅小区。该小区占地约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，预计总投资约20亿元。公司经过市场调研，了解到该地区及周边地区住宅需求旺盛，且随着城市人口的增长，对高品质住宅的需求也在不断上升。
1.公司决定采用分期开发的方式，第一期为6栋住宅楼，共计12万平方米，预计2016年6月竣工。为筹集开发资金，公司采取了以下融资方式：
（1）向银行贷款10亿元，利率为6%；
（2）发行公司债券5亿元，利率为5%；
（3）与当地政府签订合作开发协议，由政府出资3亿元，占项目30%的股份。
2.在项目开发过程中，公司遇到了以下问题：
（1）因地质条件复杂，导致部分地基处理费用增加；
（2）部分建筑材料价格上涨，使得工程成本上升；
（3）周边地区新建商业综合体，导致部分客户对住宅小区的需求下降。
1、请分析公司采用分期开发方式的原因及其优缺点。
2、请计算公司2016年6月竣工时，向银行贷款和发行公司债券的利息支出。
3、请针对案例中提到的问题，提出相应的解决方案。
二、论述题（30分）
题目：论述在当前经济形势下，我国房地产市场调控政策应如何平衡发展与风险，以实现房地产市场的健康稳定发展。
经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试卷及答案指导
一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）
第一题
【案例材料】
某房地产开发公司A计划在城市边缘的一个地块上建设一个综合住宅区。该地块面积为2万平方米，预计建设成本为每平方米4000元人民币。根据市场调研，该区域目前住宅均价为每平方米8000元人民币。为了促进销售，A公司决定采取预售的方式，并提供贷款协助给购房者。此外，为了吸引更多的买家，A公司还考虑在项目中加入一些公共设施，如健身房、游泳池等。但是，这些设施会增加项目的总体成本。假设公共设施建设的成本为500万元人民币，而这些设施可以提高项目的吸引力，从而有可能提升房价。
问题：
1、根据上述信息，请计算如果不建设公共设施的情况下，该综合住宅区项目的总建设成本是多少？
2、如果加入公共设施后，预期房价可以提高到每平方米9000元人民币，请计算此时项目的总利润，并判断是否应该投资于公共设施建设？
3、考虑到房地产市场的波动性，如果未来房价下跌至每平方米7500元人民币，那么A公司是否仍然能够盈利？请通过计算说明。
【答案】
1、如果不建设公共设施的情况下，该综合住宅区项
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