2024年物业选聘流程图.doc

有关选聘物业服务企业的一般程序

到达选聘物业企业的合法性

前期物业协议到期。该前期物业服务协议是在前期开发商售卖房屋前，通过招投标进行物业企业的选聘确定的，该《协议》是在没有业主参与的状况下，实現的前期物业管理协议。根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效時，前期物业服务协议终止。

二、选聘物业企业的要素

物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者為业主委员会，同步规定有权更换物业管理企业的主体也為业主委员会，因此业重规定更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实行一定的程序后实行。

1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。

当物业管理企业出現法定更换物业管理企业条件時，既物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质時，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托协议》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标或邀請投标的方式选聘新的物业管理企业。

2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。

当《物业管理服务协议》所约定的事由出現导致需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理服务协议》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的诉求，进行详细按法律法规运作之后，解除与物业管理企业的协议。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标或邀标的方式选聘新的物业管理企业。

3、业主委员会通过招标或邀标方式更换物业管理企业之前，应当就如下哪些事项形成决策。

根据不一样状况，业主大会应当在招标前决定如下事项：

（1）由业主授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标或邀請投标方式；

（2）确定采用公开招标或邀請招标方式的其中一种；

（3）业主授权业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会通过投票方式最终确定中标人（企业）；

（4）物业服务价格幅度或水平。

4、业主委员会招标前，与否需要立案。

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局立案。立案時，应提交如下资料：

（1）业主大会决策；

（2）招标公告或者投标邀請书；

（3）招标文献；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

5、业主委员会组织招标过程中，怎样保证广大业主的知情权。

应从如下几种方面保障业主的知情权：

（1）业主大会会议通过书面征求意見的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决策在物业管理区域内的明显位置向全体业主公告；

（2）评标过程中，現场答辩可采用公开的方式，业主可参与旁听、问询有关该物业管理的方案制定、问询有关竞标企业的状况等；

（3）评标結束后，业主委员会可以将招标的过程状况以及评标委员会提交的评标汇报向全体业主公告；

（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本状况和与其鉴定的物业服务协议的服务内容、范围、原则以及价格等重要内容在物业管理区域的明显位置向全体业主公告。

6、业主委员会通过招标或邀請方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业。

原物业服务协议既将到期或已经到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及時召开全体业主大会，并在原物业服务协议到期前三个月将有关决策书面告知物业管理企业。假如是前期物业服务协议尚未到期，按照有关规定，由业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决策后及時书面告知物业管理企业。

7、业主委员会招标应当何時完毕。

业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务协议到期前一种月完毕。由于多种原因，在原协议到期前没有完毕选聘，前物业服务企业与否继续提供服务，由企业与业委会到达协议，当完毕选聘后协议失效。

三、邀請招标，业主委员会筛选应邀物业企业的要点

邀請三家（或三家）以上的物业企业对小区物业企业选聘竞标报名。由业委会组织的评审委员会对竞标企业规定提交的如下资料并审查提交资料的真实性：1、《物业服务方案》比较；2、物业资质等级比较；3、注册资本金多少比较；4、竞标企业获得的有关证书比较；5、营业执照、税务登记证、企业代码；6、质量认证书；7、对物业服务的方案评审；在审查其方案中的：对小区的服务内容、服务原则、存在瑕疵问題的整改措施、物业服务收费报价、公共收益的代管理及对全体业主的权益保障。8、服务费价格（根据市场行情，可由业主提议价格）

评审小组对评审原则的制定。根据评审原则对竞标企业的单项分值的和，以总分第一名為中标企业（按100分制）

序号

评分项目

分值

1

物业二级资质物业三级资质

2

注册资本金

3

质量认证书

4

获得的多种书证

5

营业执照税务登记证组织机构代码等

6

物业服务方案。根据企业提交的方案评审

7

企业对小区存在问題的改善方案评审

8

現场宣讲的评审

9

現场宣讲