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建筑综合体中开放式商业街区设计探讨——以南京峯汇中心项目为例

摘要：随着城市的发展，以商业为核心功能的建筑综合体成为区域城市功能配套提升的主流。商业地产在城市功能不断升级的背景下蓬勃发展，商业建筑不再是单一的购物场所，更多的是融入日常生活场景。商业模式的多样性需要构筑多元化的空间类型。其中商业街区是以开放空间为特征的建筑综合体，区别于传统的商业建筑，商业街区将室内空间、半室外空间和室外空间融合渗透，为城市提供开放式的城市客厅。本文以“南京峯汇中心”工程项目为例，探讨商办混合性质用地中酒店式公寓下部开放式商业街区设计策略，梳理工程实践中的设计问题，总结相应的解决思路。

关键词：综合体开放式多首层商业街区

建筑综合体是由功能业态不同的多个空间组合而成。区别于功能单一的传统建筑，将城市活动中的商业、办公、居住、娱乐等功能空间有机组合[1]。南京峯汇中心项目集合了购物中心、超高层办公楼、开放式商业街区、酒店式公寓等城市职能，满足了人们办公、居住、购物、休闲等综合多元化的一站式生活配套体验。本文主要探讨南京峯汇中心建筑综合体中的开放式商业街区部分。

峯汇中心项目选址南京市新尧新城，位于燕子矶、新港开发区、仙林大学城三区交汇核心位置。峯汇中心项目的用地性质为商办混合用地，项目用地分为A地块和B地块。A地块用地面积为16473.57㎡，总建筑面积为109027.82㎡，B地块用地面积为35492.85㎡，总建筑面积为278203.78㎡。其中A地块地上分为4栋建筑，布局3栋酒店式公寓及开放式商业街区，B地块地上分为4栋建筑，布局1栋购物中心、1栋超高层办公楼及2栋酒店式公寓。

新尧新城定位为新港开发区配套生活区，峯汇中心项目周边5公里范围内，居住、产业和高校资源发展成熟，区域内缺少大规模的商业配套设施。地块周边规划建设轨道交通7号线，有良好的交通环境和城市展示作用。随着城市的发展与核心区的扩大，原有的城市配套逐渐无法满足日益增长的人口生活需求。如何利用交通优势，将地块价值发挥到最大，是方案设计阶段过程中反复推敲思考的问题。方案设计阶段从多元空间、大流线、开放式街区、活力中心和花园城市五个角度进行方案对比推敲，将办公、公寓、购物中心和开放式街区合理布局，营造社区生活，盘活整个片区的同时，将整体流线进行梳理规划，平衡自持物业与销售店铺的比例，实现项目价值最大化。商业空间、居住空间和办公空间更加灵活的聚合，有利于提升生活、工作、娱乐的便利性，激活建筑综合体的气氛活跃度。

建筑综合体以功能复合为特征，建筑综合体中开放式商业街区的开放性和渗透性，作为“城市客厅”的公共街区，可以打破连续拥堵的城市界面，有利于营造宜人的生活空间尺度。开放式的商业街区空间，增加了商业空间与外界自然的接触面，相比集中式购物中心，开放式商业街区有更大的“体型系数”，可以更好地与外界环境渗透，营造出不同性格的商业空间，在追求高密度的商业建筑中，避免“千铺一面”的单调冰冷的商业氛围。

峯汇中心项目沿街布置大体量购物中心，与地铁无缝对接，具有良好的城市展示效果。超高层办公则占据街角空间，满足社区配套便利性和标志性的诉求。开放式商业街区沿街角展示面，打开多个入口，接纳来自周边不同地块的人流，同时与公寓围合，形成内部广场，聚合人气，在流线上也与购物中心和写字楼串联，创造多元吸引力。峯汇中心项目A地块布局3栋高层公寓，鉴于容积率及消防要求，酒店式公寓下部无法布置大体量集中式商业，方案设计之初即将高大的酒店式公寓分散布置，下部商业沿城市道路设置，将商业配套设计为开放式商业街区的形式。

?峯汇中心项目在方案设计、初步设计阶段及施工图设计阶段，主要遇到了以下设计问题：

1.开放式商业街区的流线组织

商业建筑的动线设计需要考虑与外部环境的对接，才能达到聚积人流的目的。峯汇中心项目前期合理规划外部总体流线组织，专项研究联系外部道路、停车场进出动线、行人动线和货车动线。联外道路的动线组织避免过境交通量很大的道路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。峯汇中心的开放式商业街区位于酒店式公寓下部，存在酒店式公寓人流与商业顾客人流存在动线交叉干扰的问题。通过合理布置酒店式公寓门厅入口的方式，避免动线干扰。商业顾客人流落客在商业下部停车场内，可以通过商业专属电梯进入商业街区。

内部人流动线组织主要分为水平购物动线和垂直购物动线。峯汇中心项目在水平购物动线的规划设计中采取回游式环线动线，避免形成复杂的商业街区。在营造充满个性的开放式商业街区的同时，强调店铺的均好性，尽可能为店铺提供更多的易见性[2]。通过中间走到和外部连廊，水平动线可以覆盖整个商业街区。在商业街的端头等位置设置主力店铺，中间设计一般店铺，以端头的主力店铺作为吸引人流的核心，带动人流量。峯汇中心项目的垂直购物动线主